söndag 2 december 2018

Återbesök: Kongolesiskt Konglomerat


På senare tid har jag lyssnat på på Outsiders om geografisk exponering. I korthet kan det vara bra att leta på dåliga ställen och där färre andra letar. Jag har också inspirerats av Marcus Fridells tankar om investmentbolag och intervju i sparpodden. Vi kombinerar denna input och gör ett återbesök hos Texaf - ett kongolesiskt Konglomerat :)

Texaf: fastigheter i Kinshasa
Texaf är ett belgiskt konglomerat* med fokus på fastigheter i Kinshasa, där de äger en bit mark inne i stadens bästa kvarter. De äger även ett slags stenbrott utanför staden men markägandet och hyresrätterna är det stora. Värt att nämna är att det finns två Kongo: Kongo-Brazaville och Kongo-Kinshasa (DRC). Kongo-Kinshasa och staden Kinshasa är det vi pratar om nu.

Här är bolagets hemsida och senaste årsredovisning och senaste rapport. Missa inte deras (gamla) engelska presentation samt morgonrapporterna som är kortkommentarer. Bolaget handlas med 25 procents premie mot bokfört värde enligt Morningstar. Senaste rapporten är på franska, har inte grävt i den, men helår är på engelska.

*Ibland blir jag osäker på om det är ett investmentbolag, konglomerat eller något annat. Bolaget skriver själv "Investment company", men särredovisar de olika delarna = ett konglomerat? Men de påminner om ett investmentbolag. Spiltans Globalfond investmentbolag investerar som jämförelse i "...investmentbolag samt företag med investmentbolagskaraktär inklusive konglomerat"

Urbaniseringscase
Texaf kan beskrivas som ett tydligt spel på urbanisering. Idag har Kinshasa ca 11 miljoner invånare. 2050 förväntas de ha 35 miljoner invånare. Hela landets befolkning växer snabbt, se suveräna grafer på populationpyramid. Rimligen borde hyror och markpriser i huvudstaden gå upp, givet att Kongo som land inte faller samman. Kongos utveckling kan följas på tradingseconomics. Du hittar extremt få bolag som är så exponerade mot mark i växande städer. Och kom ihåg att samtliga svenska fastighetsbolag redan idag verkar på en mindre marknad! Notera att det redan idag ser ut att vara dyrare att bo i Kinshasa än i Stockholm, om uppgifterna stämmer.

Värdeökningen i bolaget kan både komma från nybyggnation, ökade markpriser och ökade hyror, samt givetvis om andra delar av bolaget lyckas. Historiska fastighetspriser hittar man här. Regleringar spelar också roll. Men jag gissar att den Kongolesiska hyresregleringen är mindre rabiat och de hyr bara ut en mindre del direkt till privatpersoner. Typkunderna är internationella företag/institutioner.

Stenbrottet har brottats med svårigheter senaste åren pga avstannad byggnation i stort. På lång sikt har de ett bra läge för att serva material till vägar, cement, bygg etc. Men detta är cykliskt och går trögt, vilket kan förklara senaste årens stillastående börskurs.

Risker 
Bolaget har varit en mycket bra placering om man prickade botten i Kongo-krisen, men inte de senaste åren. Och där når vi pudelns kärna: många ryggar instinktivt tillbaka så fort Kongo nämns. Och de har varit ett av de värsta länderna sett till konflikter och politisk risk, se Wikipedia. Problemen kan t.ex. stavas Kabila som suttit för länge och försenade val. Men jag har en positiv Afrikatro, även om jag tror mer på andra delar av Afrika. Frågan är var landet är om 10 år.

Varför jag tror det kan gå bättre för Kongo på lång sikt:
  • Afrikanska unionens inflytande ökar och de motverkar konflikter, som i Gambia 
  • Bättre utbildad befolkning som ställer högre krav på ledare
  • Korrupta gubbar har tappat momentum, jfr Zuma och Mugabe, 
Detta ska ställas mot risker som:

Hur gör jag?
Jag landar att, med tvekan avstå caset, men så fort jag läser något om urbanisering påminns jag om att det finns ett bolag som verkligen är ett klockrent (nåja) case på det temat.

Sen uppfyller det inte mitt krav på fantastisk historik och jag skulle behöva göra ett undantag. Ska man göra det för investmentbolag (och liknande konglomerat)? Eller så zoomar man ut från 1925 och framåt och kallar bolaget "fantastiskt", eller zoomar in och tittar på fina lägenhetsdelen, det är ju stenbrottet som dragit ner resultatet. Kriterierna behöver inte vara helt ristade i sten.

Bolaget har närmat sig, men är inte framme i portföljen. Tycker du det ska ta plats? På något sätt är de ett case jag vill äga, men ibland vill man inte sitt eget bästa. Kom gärna med input! Kanske du inte sitter med den där lokala kunskapen om Kinshasas fastighetsmarknad, men hur urbanisering påverkar fastighetspriser är ett allmänt tema! Beroende på utfall i kommande Kongo-val i december, vill jag redan ha mitt val gjort om bolaget är tillräckligt intressant eller inte :)

Ps) På temat återbesök av exotiska investmentbolag har jag även kikat på Saratoga Investama som handlas till 46% av NAV (!). Men jag har via lokala kontakter i Indonesien blivit varse om illavarslande rykten om personerna bakom och avstår. Stor kolexponering är också ett minus.

10 kommentarer:

  1. Detta är för exotiskt för min del, men intressant att läsa om. Det finns en del länder i Afrika jag personligen verkligen skulle avhålla mig ifrån. DRC är ett av dessa. Så länge man är medveten om risken är det dock okej att investera, eftersom potentialen finns där.

    Mvh

    Egon

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan nog vara väl exotiskt för mig också, men ville testa tanken. Bara det att ett litet listat Belgiskt bolag verkar på en marknad större än Sverige. Bolaget är värt en titt, men om det är värt ett köp är mer oklart!

      Egentligen borde sambandet mellan stark urbanisering fastighetspriser vara ett relativt enkel, men hittade ingen bra artikel på det. En sån input skulle kunna få mig att titta ännu närmare på eller avfärda caset.

      Radera
  2. Det finns helt klart stor potential! Men riskerna är också brutalt stora; politisk instabilitet och oförutsägbarhet, inbördeskrig, ebola. Det här landet är helt förstört framför allt av Mobuto Sese Seko som med västs goda minne plundrade landet i nästan 40 år.

    https://www.theguardian.com/cities/2015/feb/10/where-concorde-once-flew-the-story-of-president-mobutus-african-versailles

    http://ospiti.peacelink.it/bukavu/rs/CON4_39.html

    Gillar exotiskt, och har tittat på det här bolaget, men nej Kongo Kinshasa har en i mina ögon allt för lång väg att gå. Och jag tänker att jag fångar ev utveckling genom t ex Shoprite, om de vågar satsa.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, Afrika består av många länder och detta är på efterkälken pga misskötsel. Samtidigt är potentialen större om resan börjar från en lägre nivå, men också risken.

      Som kontrast till landsrisken är fastigheter och hyresrätter ganska basalt. Och befolkning från 11 till 35 miljoner över tid, det borde ge styrka för prisuppgång. Frågan är bara hur riskerna är och det finns andra och bättre sätt att fånga afrikansk tillväxt.

      Tänkte mig att bolaget får stå på bevakning och om det ljusnar politiskt, i takt med att kursen inte rusar (kanske en motsägelse här) så får jag ta en ännu närmare titt då. Men det bygger på att det simpla urbaniseringscaset håller!

      Radera
    2. Ja det kan hålla, och det räcker ju att någon procent av de 35 miljonerna når nivå som motsvarar lägre medelklass så...

      Radera
  3. Om jag ville ha exponering mot markpriser i Africa skulle jag nog åka dit och köpa byggbar mark i utkanten av stan. Det tar lite mer tid och investeringen skulle inte vara särskild likvid men det skulle eliminera bolagsrisken eftersom man äger marken själv.

    Själv har jag kikat lite på mark i Rwanda men inte gjord någon analys av hur rättssystemet ser ut osv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Potentialen är säkert mycket högre, men tröskeln är något högre än att ringa in en telefonorder till Belgien. Och att äga i kapitalförsäkring är smidigt.

      För onoterade investering finns många uppslag. Kan inget om mark i Rwanda, kan säkert vara bra, och mark bör vara säkert (förutsatt att rättssystemet fungerar). Kan förresten tipsa om bloggen: https://investinginafrica.net/

      Har själv funderat på att öppna lokala konton i Ghana och i Vietnam, men återigen är det en viss tröskel jämfört med att gå via svensk aktör och ingen tillåter handel i Vietnam eller Ghana. I Ghana finns t.ex. Unilever Ghana och Fan Milk som spontant ser ut som bolag man skulle vilja äga. Och för Vietnam kan man kika på http://www.frontiervietnam.com/

      Radera
  4. Mark skulle jag aldrig köpa i ett utvecklingsland eftersom du som ägare inte tillför något direkt värde. Därför är mark ett enkelt mål att nationalisera eller omfördela för politiker.

    I högriskländer bör man därför fokusera på verksamheter där värdeskapande kräver kontinuerlig input från ägare eller annan garant i utlandet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förstår vad du menar, samtidigt är mark "enkelt" och man kan inte bli av med det om rättssystemet är i bruk. I grund och botten föredrar jag andra verksamheter, men det var en test för att se om mark i vissa situationer (läs världens snabbast växande städer) kan vara något.

      Du kan ha en poäng i att mark har sina risker. Håller på och kikar på andra alternativ förutom de bolag jag har idag.

      Radera
    2. Det där var ett väldigt stort "om" i dessa länder! :-)

      Radera