Små fastighetsbolag - möjligheter och risker

På börsen finns en del enfastighetsbolag och några bolag med få fastigheter. Enfastighetsbolagen är en trend som har startat i Norge och Pareto har fört det hit till Sverige. Ämnet har tidigare behandlats av t.ex. Ägamintid och Petrusko.

Här är en hyfsat uttömmande lista på enfastighetsbolag:

• Saltängen 99,5 kr, yield 9,8 % - ICAs centrallager/kontor i Västerås
• Kallebäck 119 kr, yield 8,5 %  - SAAB-försvar, kontor/labb/test i Göteborg
• Link Property 103 kr, yield 7,8 % - kontor i Linköping
• Delarka 118,7, yield 6,8 % - Postens huvudkontor i Solna
• Torslanda 137 kr, yield 5,7 % - Volvo-personbilar, kontor/garage i Göteborg

Sen har vi några fåfastighetsbolag som Bonäsudden (20 fastigheter) och Sydsvenska hem (5 fastigheter). De går lite utanför diskussionen men kan vara bra att ha med sig i bakhuvudet eftersom de har "drag" av enfastighetsbolag. Och enfastighetsbolagen är ju inte heller helt olika hamnar, flygplatser, skidbackar och liknande som finns börsnoterade världen över (men den diskussionen går för långt).

Risken varierar - plockgodis!

Hur ska man se på enfastighetsbolagen? Jag ser dom som högavkastare med varierande risk.
Om fler och fler sådana här bolag kommer till börsen går det att bygga sitt eget fastighetsbolag. Plockgodis till skillnad från en vanlig klassisk fastighetsaktie-påse.

Viktigt att komma ihåg är att alla inte är lika, det handlar om högst individuella riskbedömningar. Vilken hyresgäst, lokal, kontraktstid, räntebindningstid och belåningsgrad te.x.?  Delarka är kontorslokaler med förhoppningsvis små svårigheter att hitta nya hyresgäster. Andra bolags lokaler kan vara mycket mer specialiserade på gott och ont. En specialiserad lokal kan göra att hyresgästen har mycket svårt att lämna men å andra sidan är uthyrningspotentialen till andra är låg.

För att ett bolag ska vara intressant får inte risken/konsekvensen av att en hyresgäst lämnar vara för stor. Saltängen anser jag numera ha för hög risk för en större portföljandel. Däremot äger jag Delarka i rese- och renoveringsfonden. Det kan nog vara tveksamt att lägga så mycket som 5 % av portföljen i ett enfastighetsbolag - vilket gör att inte någon tar plats i huvudportföljen. Man kan i för sig klumpa ihop några och se dem som "ett bolag" om man vill.

Fördelar och nackdelar
Givetvis finns nackdelar och risker:

• Vissa, flera, eller alla kan ha för hög risk beroende på hur man ser på saken, 
• De står och faller med sin enskilda hyresgäst. Om någon hyresgäst väljer att lämna kommer det synas rejält i kursen. Här gäller det att göra sin research och fundera på vilken risk man tar. Du måste tro på hyresgästens verksamhet och att de vill förlänga.
• Sårbart för brand/naturkatastrof även om försäkringsskydd givetvis finns (men man vet ju inte om det täcker hela skadan).
• De är inte bara one-trick-ponies utan snarare one-legged-ponies som står still. Utdelningen är den främsta källan till avkastning.
• Kostnad för t.ex. styrelse kan vara höga jämfört med ett bolag som förvaltar större bestånd.

Fördelar: Hög direktavkastning, genomskinlig investering, direktägande (jfr preferensaktier).
Nackdelar: En hyresgäst, dålig tillväxt, stor kursrisk vid negativ händelse.

Bolagen jämförs ibland med preferensaktier men här får du del av en långsiktig uppgång i fastighetspriserna. Och det är extremt konkreta investeringar. Du kan nästan åka till Postens Huvudkontor och mäta upp din eventuella ägarandel i meter, cm, mm, nanometer eller vad det nu handlar om :-)

Enfastighetsbolag vanligare än man tror :-)
De flesta som "aldrig" skulle investera i ett enfastighetsbolag sitter ironiskt nog med en sådan som sin största placering. Kryptiskt? Jag tänker på den egna bostaden där du också investerar i en enda fastighet.

Skillnaden är väl att man knappast kan ta sitt pick och pack och flytta in i ett lager i Västerås även om du äger en betydande andel Och när du köper och säljer din egen bostad bestämmer du själv.

Eller vänta? Det är ju inte alls givet att en villa eller bostadsrätt har samma "hyresgäst" hela tiden? Risken finns att du själv måste sälja pga någon otrevlig händelse. Arbetslöshet, skilsmässor och dödsfall inträffar. Även om betydande skillnader finns så är vi nog enfastighetsbolagsägare lite till mans :-)

Hur ser du på enfastighetsbolagen? Och vad är det för fel att plocka ihop enskilda fastigheter ifall det finns flera man gillar? Är det några du anser ha en tillräckligt låg risk för att investera i? Hårda och torra plockgodisar eller kan någon vara fräsch nog att sätta tänderna i?

Kan SimiGon lyfta? Och har minskat i Saltängen

Aktie: SimiGon, SIM:LSE

Notering: London AIM
Kurs: ca 15.5 Pence

Direktavkastning: 3 procent förväntad

Courtage hos Avanza: Från ca 230 kr + 0,5% stamp duty

Market Cap: 12 miljoner dollar. nano-cap

Elektronisk handel: Nej, telefonorder

SimiGon är ett noterat i London och är verksamma i den något udda nischen flygsimulatorer. På riktigt, inte som Falcon på PC. Typkunden är någon del av amerikanska militären som ska köra ett träningsprogram av något slag. De har även civila kunder. SimiGon har en egenutvecklad programvara/simulator som heter SimBox. Främst är det för flygning men andra typer av träningar är möjliga. Man kan se dem som ett företag inom e-learning då fokus är träning och SimiGon kan "koppla ihop" flera olika flygsimulatorer. (uppdaterat, se även Aktieingenjörens kommentar).

De ser ganska billiga ut: P/E under 8, förväntad utdelning på 3 procent, tillväxt och utan skulder. Men de är en liten spelare på en marknad med stora konkurrenter. Länk till Financial Times, deras hemsida, årsredovisning, senaste delårsrapport och trading update. Så här ser en simulator ut och här är en video om det övervägande grabbiga gänget bakom bolaget.

Checklistan

1. Funnits i 10 år och delat ut de senaste 2 åren
Bolaget grundades 1998 och är börsnoterat på London AIM sedan 2006. Har delat ut 2013 och 2014. Bolaget har Israeliska kopplingar då det grundats av en före detta Israelisk jaktpilot.

2. Utdelningsväxare eller högutdelare?
Förväntad utdelning på 3 procent och utdelningen har vuxit 2013 och 2014. Bolaget gick med vinst 2011 och den har ökat stadigt. En potentiell utdelningsväxare men inte helt säker historik.

3. Enkel verksamhet som man förstår sig på och gillar
Träning via dator kan ju vara smidigt och spara tid. Sen kanske jag inte direkt gillar militära aktioner men jag tror världen skulle bli sämre om man tog bort USA:s militär. Och att utbilda militären är ju en fredlig aktivitet i sig. Kan de öka sin träffsäkerhet så att "rätt" mål träffas så är det en god sak i det eller hur man nu ska säga. Nja, verksamheten är på gränsen. Nästan utrymme för en filosofisk diskussion då de säljer "spadar" till potentiellt nödvändiga dödgrävare. Vet inte om jag är bekväm med att investera i det här då de t.ex. utbildar drönarpiloter om jag förstår det rätt.

4. Starka konkurrensfördelar, gärna en "vallgrav"
Här är min stötesten. För det första känns deras webbplats och videoklipp inte helt fräscha. Bolaget grundades 1998 och tycks leva kvar i den tiden. Eller så är jag ingen hejare på att bedöma sånt. Det viktiga är att deras simulator är "up to date" ur ett användarperspektiv. De vinner lite uppdrag då och då vilket tyder på att de åtminstone har "något".

Men en slags ranking utser inte SimiGon som någon vinnare i 2015 års tävling. Intressant är att ett 120-tal simulatorer deltar även om alla kanske inte är inriktade på flyg. SAAB är en av de som fått priser och Lockheed Martin och Raytheon är andra välkända namn bland årets vinnare. En karta från 2010 års tävling visar att simulator-företagen till viss del kämpar i olika kategorier, men ändå.

Det här får mig att tro att de faktiskt slår i underläge. Många konkurrenter för det första. Och en simulator måste väl utvecklas för att stå sig i konkurrensen och jättarna kan troligen lägga mycket mer pengar. Jag kan inte se att de har konkurrensfördelar, snarare tvärt om. Det här får mig i dagsläget att avstå från köp! Men jag kan missa något. I grunden är det en fin och kapitallätt verksamhet med möjlighet till återkommande kunder.

Ser man bolaget som en ledande aktör inom e-learning blir det intressant på så sätt att de kan "koppla samman" flera andra flygsimulatorer. (uppdaterat).

5. Måttlig skuldsättning
Japp, inga skulder.

6. Pålitlig ledning med egna innehav
Vet inte. Jag tycker ersättningen till VD:n ser något hög ut även om jag inte har koll på vad som är normala löner. Vinsten för 2014 var 1.36 miljoner USD och ersättningen till VD:n ca 575 000. Visserligen ett personberoende företag och reseersättning, pensionsavsättning etc ingår. Han är hursomhelst storägare med 10 miljoner aktier (kanske borde han inte ta ut den lönen med tanke på utdelningarna som trillar in).* Det här är ett minus.

*Teoretiskt finns en uppköpschans då bolaget skulle vara mer mycket mer lönsamt utan VD:s kostnader. Men varför skulle VD:n sälja utom till rejält överpris vilket minskar chansen.

7. Tillväxtmöjligheter
Digitaliseringen gör väl att träningen i simulatorer blir viktigare och viktigare. Och snart styrs väl de flesta militärplan av någon som sitter på marken i en flygsimulator (som då blir mer än en simulator).

Spontant är tillväxtmöjligheterna goda för branschen men det är tveksamt om SimiGon är en vinnare eller om deras programvara hamnar efter. Tillväxten är dock god (se vidare nedan).

8. Risker
Ett antal risker finns:

• Beroende av nyckelpersoner, nya kontrakt och uppdaterad programvara
• Större konkurrenter med starkare finansiella muskler
• Att ledningen köper ut bolaget från börsen på dåliga villkor.
• Dålig omsättning, svårsåld om det inte finns köpare.
• Nyckelpersoner

Värdering och sammanfattning
Här är uppgifter från Financial Times och 4-traders. I korta drag:

• P/E på cirka 8
• Förväntad direktavkastning ca 3 procent
• Vinsttillväxt 50% från 2013 till 2014 
• Vinsttillväxt 18% i senaste delårsrapporten.
• Minskade intäkter 2016 enligt trading update
• Bruttomarginaler kring 70-80 procent och netto ca 20 procent.

Sammanfattningsvis relativt billigt värderat och fin tillväxt men jag vågar inte som sätta mig bakom spakarna. Det stora antalet konkurrenter och framförallt de namnkunniga sådana gör mig rädd. Men kanske växer de i någon mindre nisch? Är det här Eldorado-simulatorn för de som inte behöver något mer fancy? Vet inte. Fördelen med en investering skulle vara att du får en lukrativ och kapitallätt del av en bransch där du annars bara kan köpa stora jättar som SAAB och Raytheon. Men man vill kanske å andra sidan inte ha dem emot sig i ett krig om kunder?

Minskat i Saltängen
Jag har minskat i Saltängen från 5% till 2% av portföljen. Anledningen är att jag inte riktigt kan förlika mig med ICA-risken - i alla fall med den högre portföljandelen. Om ICA, i och för sig mot förmodan, skulle bygga nytt så är jag rädd för ett större ras. Ok, visst finns god uthyrningspotential, kontraktet är till 2022 och lokalen kan avdelas. Men till vilken kostnad och tänk om lokalen inte fylls? Insynsägandet är också lågt vilket jag hade hoppats skulle ha ökat.

Saltängen ger en direktavkastning på nästan 10% vilket är mycket bra i sig. Men ICA-risken och det låga insynsägandet har tillsammans ändå "gnagt" under en tid. Har också tagit till mig av synpunkter i kommentarerna. Hur jag gör med resten avgör jag efter stämman som är 6 april. Egentligen vill jag ha minst 5% i varje bolag så något borde göras, kanske landar bolaget istället i rese-och renoveringsfonden där summorna är mindre. Pengarna från försäljningen gick till Bonäsudden, Vitec och att fylla på kassan. I Bonäsudden ser jag en större riskspridning (20 fastigheter), stort insynsägande och väsentligt lägre långsiktig risk*.

*Man får vara medveten om att en fastighetskrasch kan slå på utdelningen (amortering istället), men jag ser det som något mer tillfälligt jämfört med om ICA lämnar Saltängen. 

Synpunkter?
Har du någon åsikt om SimiGon, eller branschen som sådan? Finns det måhända något flygaress därute? I alla fall framför datorn :-)? För mig slår bolaget an en nostalgisk ton eftersom jag i yngre dagar spelat såväl Falcon, F18 Interceptor som Battlehawks 1942. Är kluven till köp, lutar starkt åt nej, men får se vart det här inlägget landar :)

Och hur ser du på Saltängen? Vad är en lämplig portföljandel för ett mer "riskfyllt" bolag? Och är tanken om att ha minst 5% portföljandel för varje bolag en god tanke?

Investera i korrupta länder? Och lite Saltängen

Affärer under veckan
Under veckan minskade jag i Saltängen kring 103 kronor. I takt med att de har behållit sitt värde och annat gått ner har portföljandelen blivit lite för hög. Det finns ändå en risk i form av att ICA bygger nytt, vilket skulle slå mot dem. Även om jag själv inte bedömer risken som så stor så finns den där. 

Däremot tycker jag fortfarande konkurrensfördelar finns och jag har som sagt kvar bolaget. ICA kan ju inte direkt flytta till ett annat centrallager utan måste i princip bygga nytt (om jag förstått rätt) och kontraktet är långt. Det är bara ett bolag där 6 procents portföljandel passar bättre än nästan 10 procent som tidigare. Positivt nog så har de gjort sitt jobb och stått emot nedgången ganska bra.

Sitter nu med en större kassa än vanligt och funderar på mer exotiska bolag än vanligt. Återkommer om det. Nu till dagens egentliga ämne, korruption.

Hur hantera korrupta länder?
När man investerar globalt är korruption något att beakta, fråga bara Telia. Transparensy.org har en mycket bra genomgång av korruptionen i världens länder. En simpel idé kan vara att välja bort bolag med säte och/eller största verksamhet i alltför korrupta länder. Se länken här för en interaktiv karta, samt listor lite längre ner. Korruption är farligt på så sätt att risken höjs, och man vill kanske inte heller "stödja" en diktatur.

Man kan förhålla sig till det här på olika sätt:

• Att undvika länder under t.ex. värde 40 gör att t.ex. Nordkorea (8), Indonesien (34) och Kina (36) går bort. Däremot är Singapore (84) och Malaysia (52) goda alternativ. Som en jämförelse har Sverige 87.
• Man kan även tänka sig att ta hänsyn till trenden. Om ett land ändå blir bättre, som Filippinerna, kanske det är okey att investera. Men Kina blir inte bättre, i alla fall de senaste 3 åren!
• Eller så kan man enbart titta på bolagen i fråga. Ett snacksbolag i Thailand har väl ganska lite med det politiska styret att göra? Snarare bör kopplingen vara att bolaget inte på något sätt riskerar att vara insyltat med en diktatur eller en korrupt regim.
• Branschen kan i högsta grad påverka. Korruptionen borde vara större för bolag där politiska beslut har stor påverkan som elbolag, infrastrukturbolag, telekombolag, oljebolag (går nog bort) och vapenbolag (går definitivt bort). 

Det här blir närmast filosofiska frågor, och lite som att i bästa Åsa Romson-stil snurra in sig i om enpartistater är diktaturer eller inte. Jag tycker ändå det mest rättvisa är att titta på bolagen i fråga, men om landet som helhet är helkorrupt så går det bort. Som en tumregel: De länder jag kan tänka mig att åka på semester till, de borde gå bra att investera i :-)

Beslut: Helkorrupta länder som Nordkorea går bort (som om det gick att investera där). Bolag i halvkorrupta länder är okey så länge bolaget i fråga inte är känsligt för politiska beslut. Ett konsumentbolag i t.ex. Indonesien eller Kina kan alltså köpas. Bolag där korruptionsrisken är lite högre, som telekom, kan tillåtas om de är riktigt diversifierade och de flesta länderna är ok (som MTN).

Kina som exempel
Världens största land sett till folkmängd kan vara ett bra exempel att fundera närmare på. För det tar ju ändå emot att investera i något som är en diktatur. Några konkreta argument finns för att avstå:

• Hög Korruption som vi var inne på innan. Jämför med att Skanska undviker Kina och Ryssland. Numera undviker de väl även Latinamerika. 
• Osäkra börsförhållanden. Det är lite suspekt att en regering går in och försöker hindra börsras. Ok, aktieägarvänligt på något sätt men ändå en misstro mot den fria marknaden. Och köper man något riskerar det väl att handelstoppas.
• Politisk regleringsrisk även i "säkra" bolag. Morningstar ger en vallgrav åt de allra flesta järnvägsbolagen i världen, men inte i Kina pga politisk styrning och riktat stöd till nya (snabba) järnvägsnät.

Samtidigt är Kina en jättemakt som bara blir starkare och starkare. Tänker vi 5-10 år framåt så kanske Svenska pensionsfonder sitter med Alibaba-aktier som största innehav istället för Apple som nu i Ap7. Vem vet? Men man får tänka på att Kina och Hong-Kong är olika saker. Många aktier är noterade i Hong Kong, som inte är korrupt, men däremot finns verksamheten i Kina. Lyssnar man på fondpoddens intervju målas dock en ljus bild upp på sikt.

Beslut: Jag kan tänka mig att investera i Kina, men undviker branscher där korruptionsrisken är hög.

Synpunkter?
Vilka länder kan du tänka dig att investera i? Hur ser du på korruption? Undviker du vissa branscher? Och kan du tänka dig att köpa bolag i Kina? Att kika på transparencys världskarta är förresten väldigt intressant i sig och kan väcka mängder av funderingar. I alla fall hos mig :-)

Portföljgenomgång och nytt ställe för ekonomiprat

Kan vara sin plats men en liten beskrivning av portföljen och tankar om den. Inget fotbollslag denna gång men snart börjar alla rymmas på planen eftersom antalet är nere på 12. Någon får agera domare eller bänknötare. Nåja, här är kommentarerna, och tyck gärna till om portföljen och viktningarna!

Senaste förändringarna är en försäljning av Elekta samt en större ökning i Saltängen. Mini-ökningar har gjorts i eWork, Vitec och H&M.

Northwest Healthcare REIT (CA)
Kanadensiska sjukvårdslokaler och parkeringsplatser vilket jag skrivit en hel del om. Har numera blivit internationella då Brasilien, Tyskland och Australien tillkommit. Fantastisk utdelning som inte borde vara hotad. Konkurrensfördelar finns i form av marknadsledande aktör i Kanada, parkeringsplatserna, att doktorer inte flyttar runt etc. Möjligen svagare position i de internationella delarna men mycket större tillväxt och längre kontrakt kompenserar.

Famous Brands (ZA)
Ett stort innehav vars kurs stått stilla ett tag men har en extremt svårslagen historik. Totalavkastningen 1994-2014 är 33 procent per år vilket t.ex. är bättre än Apple och H&M. Ok, inflationen tar bort en del, men ändå! Se en intressant sammanställning hos Investerarens blogg. Den sammanställningen är förresten helt klart värt ett inlägg i sig!

Bolaget är en afrikansk blandning av Fridays och Starbucks men mer okänt. Suverän tillväxt både i vinst och utdelning och de har hög andel logistikintäkter samt tillväxt på gång i övriga Afrika. Nackdelen är att kvaliteten kostar - men likt H&M brukar den växa ikapp och förbi sin värdering. Ett snabbmatsbolag jag aldrig (peppar peppar) säljer.

eWork
Fin kursutveckling senaste tiden och det är ett lite udda bolag. Mycket låga marginaler men de har en väldigt liten kostnads-kostym att fylla. Lågmarginal men lågcapex och en högutdelare inom IT-branschen är en kategori för sig. Man måste dock bevaka branschförändringarna, men så länge Svensk IT står sig stark så tror jag eWork kan plocka sin beskärda och växande del av kakan. Bra på att beskriva sina konkurrensfördelar i årsredovisningen.

Woolworths (AU)

Wide-moat och ledande livsmedelskedja i Australien. Frågan är hur stort hotet från lågprisaktörer (jfr med England) och internethandel är. Jag är inte oroad, men är kanske för optimistisk. Den mest nedtryckta aktien i portföljen för tillfället? Den här luktar lite "contrarian" för tillfället.

Saltängen
Fastighetsbolag med superhög utdelning. Visst finns risker (förlänger ICA?) men de långa kontrakten och byteskostnaden för ICA gör att jag ändå känner mig trygg i detta innehav. Efter att ha deltagit på årsstämman har jag stärkts i min uppfattning. Se tidigare inlägg för diskussion om bolaget och dess risker/möjligheter.

Visst kan man se bolaget som en krydda och då är det en ganska hög portföljandel. De är inte att likna vid en salt-och-blandat påse utan typ en enda jätte-lakrits-saltbalk som förhoppningsvis är tillräckligt färsk och god att tugga i sig över tid. Men risk kan mätas på olika sätt. Är en fastighetsportfölj bestående av en påse blandade fastigheter verkligen så mycket godare än ett välsmakande enfastighetsbolag? En diskussion i sig.

Och för för den som vill ha något riktigt onödigt att fundera på ställer jag frågan: Är salt en krydda eller inte?

Discovery Ltd (ZA)
Det här är försäkring när den är som bäst. Ett okänt sydafrikanskt bolag som faktiskt så smått vänder upp och ned på försäkringsbranschen genom att fokusera på att ändra folks beteenden. Spännande samarbeten i Kina och Singapore och verksamhet i UK gör att de har en internationell prägel. Har inte gått in i övriga Afrika utan är mer av en "disruptor" än "first mover". När sjukvårdssystemen fungerar bättre kommer de in och tar över :-) Ett försäkringsbolag jag aldrig (peppar peppar) säljer.

Som kuriosa är det första bolaget jag äger som gjort en nyemission, vilket genomfördes i vår. Dock en offensiv sådan - en brittiska verksamhet köptes upp - och utdelningspolicyn ligger fast.

Clarkson (GB)
Kommer världshandeln öka? Kommer den ske via vattentransport? Ska någon förmedla dessa transporter? Tre stycken Ja på dessa leder till att en investering i Clarkson kan te sig vettig.

En risk är att de som ska transportera och de som transporterar (finns nog bättre ord för det här) kan hitta varandra utan Clarksons matchmaking. Min tes är att just skeppsmäklare är nödvändiga p.g.a. deras globala nätverk, att internationella transporter är svårt, och att de är världsledande på att samla data.

Vitec
Likt eWork ett av få bolag som själv beskriver sina konkurrensfördelar på ett tydligt sätt. Marknadsledande i små nischer där stora programvarubolag inte finner det värt att vara. En IT-investering med tydliga vallgravar. Ok, ibland kan de sättas på prov som när mäklarbranschen själva ska bygga IT-system, men... de har ändå ganska många ben att stå på. Gillar att de ofta tycks lyckas med sina förvärv och att de sitter i Umeå och inte Stureplan.

MTN Group (ZA)
Afrikansk telekom när den är som störst och bäst. Hur många andra telebolag har en lika stark marknadsposition och möjlighet till tillväxt? Dessutom med hög direktavkastning. Telia släng dig i väggen :-) Min egna uppfattning är att alla som äger Telia borde tänka tanken att investera i detta istället, även om väldigt få givetvis gör slag i saken.

Johnson & Johnson (USA)
Kan kallas en gratis globalfond i läkemedelssektorn med en låg köpavgift (courtage). Superstark vallgrav och ett bolag som lär finnas kvar för evigt typ. Inget jag säljer i första taget och enda USA-bolaget i portföljen.

Protector (NO)
Norsk försäkring är populärt bland bloggare, så även i min portfölj. Här hittar man tillväxt, utdelning och konkurrensfördelar även om undervärderingen nog är borta. Smidig att bevaka då det i princip är omöjligt att ligga steget före Ägamintid och Aktiefokus ens i tanken :-)

H&M
Inte så mycket att säga, extremt fin kvalitet på bolaget (inte kläderna!) men alltid halvdyrt. En rolig detalj är att &Other Stories och COS har ett positivt mottagande i alla fall bland kollegor och vänner. Sån simpel research ska inte underskattas. De är på rätt spår.

I tabellform
Lägger man på nyckeltal så ser bilden ut såhär. Observera att nyckeltalen är hämtade från olika håll och jag kan ha missat i researchen, dock ger de en värdefull översiktlig bild. Som alltid gäller: Gör din egen analys!

Resultatet hittills i år är dryga 20 procents uppgång (ink. utdelningar) så jag är nöjd.

Synpunkter?
Har du några tankar om bolagen eller mina funderingar? Passar något bolag inte in? Saknas något bolag eller någon bolagstyp? Är viktningen och antalet aktier rimlig? Är det något bolag du vill ha en närmare utläggning om?

Ekonomiprat på Pitchers
För övrigt är det dags för ekonomiprat i maj och det blir på Pitchers denna gång. Alltså torsdag 7 maj kl 18 på Pitchers, Mariatorget 1a. Sue Ellen är också ett intressant alternativ men vi testar Pitchers först. Inte Belgobaren denna gång alltså, och vem vet, kanske förebådar det en börskrasch? Återstår att se.

Fullbokat denna gång, och jag tror inte alltför många hoppar av bara för att vi testar ett nytt ställe :-)

Okänd ICA-aktie med 9 % direktavkastning

Aktie: Saltängen Property Invest
Ticker: SAPIAB
Kurs: 107 SEK
Direktavkastning: ca 9 procent

I slutet av veckan köptes en del Saltängen Property Invest in till portföljen på 108 kr. De är ett nyligen börsnoterat bolag på First North som i princip består av ICAs centrallager i Västerås. Och vad är spännande med det? Ja, de är en okänd högutdelare med en stabil verksamhet. Sånt gillar jag. Ska säga att jag inte hittade detta bolag själv utan det var en spaning från Karl Lans (@KarlLans på Twitter).

Affärsidén är enkel. Bolaget äger ICA:s centrallager i Västerås, hyr ut det på långt kontrakt och har lån på lång löptid. Här är bokslutskommunikén och prospektet. Mellanskillnaden mellan hyresintäkten och lånekostnaden delas ut till aktieägarna. Fastigheten förvaltas av Hestia och Saltängen är ägare.

Pengar fick jag loss genom att Handelsbanken åkte ur portföljen tidigare i veckan. På 422 kr tyckte jag efter långt funderande att de var så pass övervärderade att en försäljning var motiverad. Min "riktkurs" är ca 350 kr medan Morningstar stannar på 319 kr. Ok, kvalitet ska kosta men...det finns andra alternativ, så åter till Saltängen.

Vad jag gillar
En del positiva faktorer finns:

• Hög direktavkastning med kvartalsutdelning. Var annars får du 9 procents direktavkastning i den här lågräntemiljön? eWork är ett alternativ, men en viss del är ju extrautdelning.

• Stabila intäkter genom att kontraktet med ICA löper till 2022. Hur var det med konkurrensfördelar då? Tja, du kanske inte smäller upp ett anpassat centrallager precis bredvid av uppenbara skäl (geografiskt monopol). Poängen med resonemanget med konkurrensfördelar är att intäkter ska vara förutsägbara i minst 5-10 år och att vinsterna ska skyddas mot konkurrens. I detta fall uppnår man det genom långa kontrakt.  

• Ingen preferensaktie utan du äger ett bolag. På lång sikt får du del av värdestegringen på fastigheterna.

• Inga valutarisker eftersom intäkter och utgifter är i SEK. Jfr med kanadensiska, eller snarare globala, Northwest Healthcare REIT (som dock har bättre tillväxtpotential).

• Hur tråkig och kylig investering som helst. Centrallager? Ja, inte så att det lockar till skratt direkt, även om man ju alltid kan ha ett skämt på lager så att säga :-)

En något mer subjektiv poäng är att ett salt-relaterat bolag nu åter är i portföljen efter att australiensiska Ridley har fått lämna. Namnet lämnar förresten den del övrigt att önska eftersom svenska och engelska blandas i bolagsnamnet. Att gå hela vägen och döpa det till "Salty Meadow Property Invest" hade i och för sig ändå inte fått amerikanska investerare att flockas... :-)

En enkel beräkning

Siffrorna är lite snåriga pga kort historik, men i korta drag gäller följande:

• 79 miljoner i hyresintäkter (låst till 2022 men påverkas av KPI)
• 18 miljoner i räntekostnad (låst till 2020 på 2,83 procent)
• 6,3 miljoner i amortering (1 procent)
• 45 miljoner i utdelning

Kvar blir alltså cirka 10 miljoner till övrigt. Därför borde utdelningen vara hållbar utan att belåningen ska öka. För övrigt är marknadsvärdet 1075 miljoner och lånen på 630 miljoner.

Risker?
Ett antal risker eller negativa faktorer finns, se mer i prospektet.

• Låg omsättning och noterad på First North. Ingen finbörs här inte.

• Dålig tillväxt? Inflationsuppjusteringen av hyresintäkterna är inte så god pga koppling till KPI. Men med den höga direktavkastningen låter jag ränta-på-ränta effekten göra sitt. Kanske kan de få ut mer från kontorsdelen (12% av ytan tror jag) som för tillfället renoveras.

• Stort beroende av en enda enskild kund, vad händer om kontraktet inte förlängs från 2022? Samtidigt, finns det någon säkrare hyresgäst än ICA? Och ICA är väl beroende av sitt största centrallager (det finns 6 stycken idag).  Och ska du bygga något nytt krävs det en ganska stor ansträngning och uppstartskostnad. Det borde gissningsvis vara lättare att t.ex. flytta ett huvudkontor som inte kräver lika mycket anpassning eller perfekt läge. ICA-handlarna äger dessutom idag nästan 5 procent av bolaget och vill väl då inte förstöra sin egen investering?

• Lånen omförhandlas 2020, och högre räntebetalningar kan leda till lägre utdelning. 

• Kort historik, bolaget noterades så sent som 15 januari 2015. Bolaget är en "avknoppning" från Tribona som tyckte att den vägde för tungt i portföljen (jfr dock resonemanget ovan). Tribona hade 20 procent av dem i sin portfölj, jag har nu 7 procent.

• Styrelse och ledning har inget jätteinnehav direkt. Jag hade gärna sett större ägande där. Däremot kan man läsa lite mer om investerarna bakom bolaget i den här artikeln. Bland ägarna märks också t.ex. ICA-handlarna, Länsförsäkringar och JP Morgan vilket borde tyda på att det är ett sunt bolag.

Som ni kanske gissat tycker jag att det positiva överväger. Fastighetsbolag med 9 procents direktavkastning är min melodi för tillfället. Tillsammans med Northwest ska de ge ett gott kassaflöde in i portföljen. Den här är inte lika tillväxtorienterad men du har inga valutarisker att tala om. Nej, jag ser det som en riktig långsiktigt stabil högräntefond.

Vad tror du om det här? Är det här något för din portfölj? Normalt brukar jag fråga innan, men med den låga omsättningen ville jag faktiskt köpa först denna gång. Ok, lite som i vilda västern att skjuta först och fråga sen, men ja, man kan ju alltid ångra sig om man missat något väsentligt. I det här fallet tror jag dock det är marknaden som missat något väsentligt. Vad tror du?