Små fastighetsbolag - möjligheter och risker

På börsen finns en del enfastighetsbolag och några bolag med få fastigheter. Enfastighetsbolagen är en trend som har startat i Norge och Pareto har fört det hit till Sverige. Ämnet har tidigare behandlats av t.ex. Ägamintid och Petrusko.

Här är en hyfsat uttömmande lista på enfastighetsbolag:

• Saltängen 99,5 kr, yield 9,8 % - ICAs centrallager/kontor i Västerås
• Kallebäck 119 kr, yield 8,5 %  - SAAB-försvar, kontor/labb/test i Göteborg
• Link Property 103 kr, yield 7,8 % - kontor i Linköping
• Delarka 118,7, yield 6,8 % - Postens huvudkontor i Solna
• Torslanda 137 kr, yield 5,7 % - Volvo-personbilar, kontor/garage i Göteborg

Sen har vi några fåfastighetsbolag som Bonäsudden (20 fastigheter) och Sydsvenska hem (5 fastigheter). De går lite utanför diskussionen men kan vara bra att ha med sig i bakhuvudet eftersom de har "drag" av enfastighetsbolag. Och enfastighetsbolagen är ju inte heller helt olika hamnar, flygplatser, skidbackar och liknande som finns börsnoterade världen över (men den diskussionen går för långt).

Risken varierar - plockgodis!

Hur ska man se på enfastighetsbolagen? Jag ser dom som högavkastare med varierande risk.
Om fler och fler sådana här bolag kommer till börsen går det att bygga sitt eget fastighetsbolag. Plockgodis till skillnad från en vanlig klassisk fastighetsaktie-påse.

Viktigt att komma ihåg är att alla inte är lika, det handlar om högst individuella riskbedömningar. Vilken hyresgäst, lokal, kontraktstid, räntebindningstid och belåningsgrad te.x.?  Delarka är kontorslokaler med förhoppningsvis små svårigheter att hitta nya hyresgäster. Andra bolags lokaler kan vara mycket mer specialiserade på gott och ont. En specialiserad lokal kan göra att hyresgästen har mycket svårt att lämna men å andra sidan är uthyrningspotentialen till andra är låg.

För att ett bolag ska vara intressant får inte risken/konsekvensen av att en hyresgäst lämnar vara för stor. Saltängen anser jag numera ha för hög risk för en större portföljandel. Däremot äger jag Delarka i rese- och renoveringsfonden. Det kan nog vara tveksamt att lägga så mycket som 5 % av portföljen i ett enfastighetsbolag - vilket gör att inte någon tar plats i huvudportföljen. Man kan i för sig klumpa ihop några och se dem som "ett bolag" om man vill.

Fördelar och nackdelar
Givetvis finns nackdelar och risker:

• Vissa, flera, eller alla kan ha för hög risk beroende på hur man ser på saken, 
• De står och faller med sin enskilda hyresgäst. Om någon hyresgäst väljer att lämna kommer det synas rejält i kursen. Här gäller det att göra sin research och fundera på vilken risk man tar. Du måste tro på hyresgästens verksamhet och att de vill förlänga.
• Sårbart för brand/naturkatastrof även om försäkringsskydd givetvis finns (men man vet ju inte om det täcker hela skadan).
• De är inte bara one-trick-ponies utan snarare one-legged-ponies som står still. Utdelningen är den främsta källan till avkastning.
• Kostnad för t.ex. styrelse kan vara höga jämfört med ett bolag som förvaltar större bestånd.

Fördelar: Hög direktavkastning, genomskinlig investering, direktägande (jfr preferensaktier).
Nackdelar: En hyresgäst, dålig tillväxt, stor kursrisk vid negativ händelse.

Bolagen jämförs ibland med preferensaktier men här får du del av en långsiktig uppgång i fastighetspriserna. Och det är extremt konkreta investeringar. Du kan nästan åka till Postens Huvudkontor och mäta upp din eventuella ägarandel i meter, cm, mm, nanometer eller vad det nu handlar om :-)

Enfastighetsbolag vanligare än man tror :-)
De flesta som "aldrig" skulle investera i ett enfastighetsbolag sitter ironiskt nog med en sådan som sin största placering. Kryptiskt? Jag tänker på den egna bostaden där du också investerar i en enda fastighet.

Skillnaden är väl att man knappast kan ta sitt pick och pack och flytta in i ett lager i Västerås även om du äger en betydande andel Och när du köper och säljer din egen bostad bestämmer du själv.

Eller vänta? Det är ju inte alls givet att en villa eller bostadsrätt har samma "hyresgäst" hela tiden? Risken finns att du själv måste sälja pga någon otrevlig händelse. Arbetslöshet, skilsmässor och dödsfall inträffar. Även om betydande skillnader finns så är vi nog enfastighetsbolagsägare lite till mans :-)

Hur ser du på enfastighetsbolagen? Och vad är det för fel att plocka ihop enskilda fastigheter ifall det finns flera man gillar? Är det några du anser ha en tillräckligt låg risk för att investera i? Hårda och torra plockgodisar eller kan någon vara fräsch nog att sätta tänderna i?