Gjorda affärer och tittar på nya case

Tänkte att det var dags att summera ett antal affärer och lägga ut senaste portföljsammansättningen. Har halkat efter så det blir ett slags uppsamlingsheat.

Köpt Logistic
Som nämnt innan så har jag köpt Kandensiska hamn- och vattenledningsbolaget Logistec. Framtidsinvesteringens inlägg säger det mesta. Vill bara lägga till en snabbgenomgång utifrån mitt perspektiv:

• Fantastisk historik? Ja, det tycker jag. Vinsten per aktie har växt knappt 17% per år senaste 10 åren, avkastningen på kapitalet senaste 5 åren ligger på 17%. Det som ändå imponerar mest är att de kan gå tillbaka till och uppvisa fina siffror från 1969? Hur många småbolag kan det?
• Goda framtidsförutsättningar? Hamnarna ger dem en "moat" (ekonomisk vallgrav). I viss mening även en fysisk vallgrav. Deras andra ben som gäller miljö och vattenledningar har verkligen framtiden framför sig. Framförallt under sig. USA ska göra ett slags stambyte för massor med ledningar. Det handlar om massiva investeringar.och förhoppningsvis kan Logistec lösningar komma väl till pass. 
• Ok värdering? Ja, inte rea på något sätt, men med den historiken och de framtidsförutsättningarna köper jag på denna nivå, i alla fall upp till en viss del av portföljen.

Logistec uppgår till ca 4 procent av portföljen.

Sålt Bonäsudden
Som tidigare nämnt har jag minskat men nu har jag sålt av allt. Har helt enkelt hittat bättre case i form av Logistec och även några nya uppslag (se nedan). Inget ont om Bonäsudden men risken för högre räntor och lägre fastighetspriser finns där. Till skillnad från Northwest växer de inte heller, vilket man i och för sig inte kan begära, de är ett utdelningscase.

Men hyresrätter och samhällsfastigheter är ändå inte fel över tid och som ett högräntekonto tror jag den funkar hyfsat fint, om man kan stå ut med viss risk. Men jag tror att små tillväxtbolag kan ge ännu mer och laddar för köp där. Nuvarande andel tillväxtbolag är 80% och högutdelare ca 20%.

Bonäsudden är kvar i rese- och renoveringsportföljen som har ett annat syfte.

Nya tillväxtcase på gång
Ledigheten över nyår gjorde att jag han göra lite extra research. På närmare bevakningslistan finns några småbolag i Asien: en mjölkproducent, ett bolag som gör nyttiga drycker, välkända småbutiker i okänt land. I europa tittar jag på ett sårvårdsbolag och en researrangör. Alla fem bolag är riktigt intressanta och är i de flesta fall etta på sina marknader. Ska förhoppningsvis hinna skriva om dem och köpa in något. Ju mer jag tänker på det är den växande medelklassen i öst och det växande antalet äldre i väst bra investeringsteman.

Listen på svenska tillväxtbolag ska förresten också betas av. Fick många bra uppslag!

Portföljen ser nu ut så här:

Små fastighetsbolag - möjligheter och risker

På börsen finns en del enfastighetsbolag och några bolag med få fastigheter. Enfastighetsbolagen är en trend som har startat i Norge och Pareto har fört det hit till Sverige. Ämnet har tidigare behandlats av t.ex. Ägamintid och Petrusko.

Här är en hyfsat uttömmande lista på enfastighetsbolag:

• Saltängen 99,5 kr, yield 9,8 % - ICAs centrallager/kontor i Västerås
• Kallebäck 119 kr, yield 8,5 %  - SAAB-försvar, kontor/labb/test i Göteborg
• Link Property 103 kr, yield 7,8 % - kontor i Linköping
• Delarka 118,7, yield 6,8 % - Postens huvudkontor i Solna
• Torslanda 137 kr, yield 5,7 % - Volvo-personbilar, kontor/garage i Göteborg

Sen har vi några fåfastighetsbolag som Bonäsudden (20 fastigheter) och Sydsvenska hem (5 fastigheter). De går lite utanför diskussionen men kan vara bra att ha med sig i bakhuvudet eftersom de har "drag" av enfastighetsbolag. Och enfastighetsbolagen är ju inte heller helt olika hamnar, flygplatser, skidbackar och liknande som finns börsnoterade världen över (men den diskussionen går för långt).

Risken varierar - plockgodis!

Hur ska man se på enfastighetsbolagen? Jag ser dom som högavkastare med varierande risk.
Om fler och fler sådana här bolag kommer till börsen går det att bygga sitt eget fastighetsbolag. Plockgodis till skillnad från en vanlig klassisk fastighetsaktie-påse.

Viktigt att komma ihåg är att alla inte är lika, det handlar om högst individuella riskbedömningar. Vilken hyresgäst, lokal, kontraktstid, räntebindningstid och belåningsgrad te.x.?  Delarka är kontorslokaler med förhoppningsvis små svårigheter att hitta nya hyresgäster. Andra bolags lokaler kan vara mycket mer specialiserade på gott och ont. En specialiserad lokal kan göra att hyresgästen har mycket svårt att lämna men å andra sidan är uthyrningspotentialen till andra är låg.

För att ett bolag ska vara intressant får inte risken/konsekvensen av att en hyresgäst lämnar vara för stor. Saltängen anser jag numera ha för hög risk för en större portföljandel. Däremot äger jag Delarka i rese- och renoveringsfonden. Det kan nog vara tveksamt att lägga så mycket som 5 % av portföljen i ett enfastighetsbolag - vilket gör att inte någon tar plats i huvudportföljen. Man kan i för sig klumpa ihop några och se dem som "ett bolag" om man vill.

Fördelar och nackdelar
Givetvis finns nackdelar och risker:

• Vissa, flera, eller alla kan ha för hög risk beroende på hur man ser på saken, 
• De står och faller med sin enskilda hyresgäst. Om någon hyresgäst väljer att lämna kommer det synas rejält i kursen. Här gäller det att göra sin research och fundera på vilken risk man tar. Du måste tro på hyresgästens verksamhet och att de vill förlänga.
• Sårbart för brand/naturkatastrof även om försäkringsskydd givetvis finns (men man vet ju inte om det täcker hela skadan).
• De är inte bara one-trick-ponies utan snarare one-legged-ponies som står still. Utdelningen är den främsta källan till avkastning.
• Kostnad för t.ex. styrelse kan vara höga jämfört med ett bolag som förvaltar större bestånd.

Fördelar: Hög direktavkastning, genomskinlig investering, direktägande (jfr preferensaktier).
Nackdelar: En hyresgäst, dålig tillväxt, stor kursrisk vid negativ händelse.

Bolagen jämförs ibland med preferensaktier men här får du del av en långsiktig uppgång i fastighetspriserna. Och det är extremt konkreta investeringar. Du kan nästan åka till Postens Huvudkontor och mäta upp din eventuella ägarandel i meter, cm, mm, nanometer eller vad det nu handlar om :-)

Enfastighetsbolag vanligare än man tror :-)
De flesta som "aldrig" skulle investera i ett enfastighetsbolag sitter ironiskt nog med en sådan som sin största placering. Kryptiskt? Jag tänker på den egna bostaden där du också investerar i en enda fastighet.

Skillnaden är väl att man knappast kan ta sitt pick och pack och flytta in i ett lager i Västerås även om du äger en betydande andel Och när du köper och säljer din egen bostad bestämmer du själv.

Eller vänta? Det är ju inte alls givet att en villa eller bostadsrätt har samma "hyresgäst" hela tiden? Risken finns att du själv måste sälja pga någon otrevlig händelse. Arbetslöshet, skilsmässor och dödsfall inträffar. Även om betydande skillnader finns så är vi nog enfastighetsbolagsägare lite till mans :-)

Hur ser du på enfastighetsbolagen? Och vad är det för fel att plocka ihop enskilda fastigheter ifall det finns flera man gillar? Är det några du anser ha en tillräckligt låg risk för att investera i? Hårda och torra plockgodisar eller kan någon vara fräsch nog att sätta tänderna i?

Kvartalsrapport och portföljgenomgång

Idag blir det en kvartalsrapport och portföljgenomgång. Nog är det tveksamt att mäta varje kvartal och det är årsresultaten man ska lägga störst vikt vid. Kvartalet var hursomhelst lyckat, nästan 5 procent upp. DJ World index dock gick bättre än Sverige vilket man får väga in eftersom jag har 2/3 utländska innehav. De flesta bolagen har gått bra och eWork och färskingarna Somero och Savaria har varit extra lyckade.

Nu följer portföljgenomgången där jag lagt till mitt inköpsår och antal ägare hos Avanza som kuriosa. Pratar vi fotbollstermer så är det viss rotation i truppen även om jag ägt vissa bolag sedan 2010. Jag lägger inte länkar till varje bolag men kolla gärna Avanzas sida och etiketterna här till höger för vidare läsning. Financial Times och 4-traders gäller för de mest exotiska aktierna.

Northwest Healthcare CA - 13 %
Stabil högutdelare som visat styrka sedan i somras. Äger sjukvårdslokaler världen över, främst i Kanada men även Tyskland, Brasilien och Australien. Stort insynsägande. Minus för skuldsättningen men de är på rätt väg. En kärninnehav som genererar fint "kassaflöde" genom sin månadsutdelning.

Precis efter kvartalet, dvs i fredags, så meddelade de att de ger ut nya andelar på 9.20 CAD och kursen gick ned. Visst är det trist med utspädning (ca 10%) och jag önskar att kursen satts lite högre. Nu börjar de dock kunna finansiera expansion med egna andelar, och gissar själv att fler kommande köp kan vara en förklaring (förutom det som explicit nämns i stycke 4). Tyskland kan t.ex. vara en marknad att växa i. Paul Dalla Lana tog över i somras och när han ledde den internationella enheten ökade han resultatet tio kvartal i rad.

Kurs 9.22 CAD, Yield 8,7 %, mitt inköpsår 2014, 594 ägare hos Avanza. 

eWork - 12 %
Har klättrat upp som ett stort innehav pga att de blivit populära. En tidigare högutdelare som nu har mer "normal" utdelning och ambitiösa tillväxtmål. De är en IT-konsultförmedlare som jag tror/hoppas bygger upp en slags nätverkseffekt. Behåller men ökar inte.

Kurs 82 kr, Yield 3,9 %, mitt inköpsår 2013, 2 216 ägare hos Avanza. 

Discovery Ltd (ZA) - 11 %
Världens mest innovativa försäkringsbolag, enligt mig men framförallt enligt Fortune :-) De fokuserar på att förändra sina kunders beteenden och sänka risken i sin "portfölj" genom positiva incitament. Basen är i Sydafrika och England men de expanderar via Joint Venture i Kina, USA, Asien och Europa (Italien).

Negativt är att de är tunga i Sydafrika även om diversifiering är på gång. Försäkring med positiva incitament börjar också bli hetare så det är möjligt att konkurrensen ökar. Skulle vilja öka i bolaget, men har för mycket i ZAR. Nuvarande resultat tyngs av expansionen och just ingången i Kina och USA känns spännande.

Kurs 120 ZAR, Yield 1,2 %, mitt inköpsår 2010. Oklart antal ägare hos Avanza.

Vitec - 11 %
Liksom eWork så har de ökat i popularitet. Stabil verksamhet med hög andel återkommande intäkter. Ett av de få (?) svenska bolag som tydligt lyckas förklara vilka konkurrensfördelar de har. De gör mängder av förvärv vilket möjligen är en risk, dvs att något blir misslyckat och det krävs större förvärv att få samma resultatpåverkan när bolaget växer.

Kurs 64,75 kr, Yield 1,4 %, mitt inköpsår 2012, 1296 ägare hos Avanza.

Famous Brands (ZA) - 7 %

Ska man bara ha ett snabbmats/cafeföretag är det här mitt val. Svårslagen tillväxt och 30% per år i årlig kursutveckling sedan 1994. De äger hela kedjan: tillverkning, logistik, franchise, och är diversifierade med olika koncept. Har hela Afrika att växa i men en risk är att Sydafrikas marknad blir mättad (på alla sätt). Konkurrensfördelarna bör vara svagare utanför Sydafrika, eller i alla fall ta längre tid att bygga upp.

Risken är såklart också den sydafrikanska valutan, men att Starbucks nu kommer till Sydafrika tror jag endast påverkar på "marginalen". Ett tydligt spel på medelklassen i Afrika och närmare köp än sälj.

Kurs 116 ZAR, Yield 2,8 %, mitt inköpsår 2010. Oklart antal ägare hos Avanza.

Savaria Corp (CA) - 6 %
Hissbolaget har jag skrivit om ganska nyligen. Och hur spännande är inte trapphissar (eller inte)? Tuffar på ganska fint pga diverse köprekar och lär gynnas av fortsatta demografiska förändringar. Är ganska nöjd med nivån på innehavet och vill se hur det utvecklas. Gör sällskap med hela fyra andra Avanza-ägare! Har inte landat i exakt hur starka konkurrensfördelarna är, men senaste rapporten ger en ganska god bild (sök på competition).

Kurs 6.10 CAD, Yield 3,2 %, mitt inköpsår 2016, 5 ägare hos Avanza.

8990 Holdings (PH) - 6 %
Innovativ husbyggare i Filippinerna som också agerar bank. Låter kanske riskfyllt, men de har varit förvånansvärt stabila. Rejäla konkurrensfördelar och ett nyttigt bolag, både för aktieägarna och samhället. Har också fått en beskrivning ganska nyligen.

Kurs 7.8 PHP, Yield 6 %, mitt inköpsår 2015. Oklart antal ägare hos Avanza.

Bonäsudden - 6 %
Hyres- och samhällsfastigheter i Linköping. Spännande litet fastighetsbolag som jag upplever är underanalyserat och ger en god utdelning. Har för egen del skrivit om dem här.

Kurs 107,75 SEK, Yield  7 %, mitt inköpsår 2016, 68 ägare hos Avanza.

Somero (GB) - 6 %

Lasermaskiner som används till betonggolv m.m. Som ni märker har jag lärt mig att att hålla tungan rätt när det gäller cement och betong. Gillar bolaget och de bör ha en ljus framtid sett till marknadsposition och tillväxtmöjligheter. Det som möjligen gnager är att de säger "99% marknadsandel" av en marknad som de mer eller mindre definierar själv. Även om de har starka konkurrensfördelar - vilket jag tror - så försöker de nästan framstå som monopolister istället för den ledande aktören. Försköning är inte bra.

Samtidigt tycker jag de verkligen är ledande och bygger upp något unikt. Men för att öka ska jag bevaka mer kring konkurrensbiten. Läs mer om bolaget i tidigare inlägg.

Kurs 149 GBX, Yield 4,6 %, mitt inköpsår 2016. Oklart antal ägare hos Avanza.

Matahari Department Store (IN) - 6 %

Indonesiens ledande klädbutik. Bättre nyckeltal än H&M och 100 % tillväxtmarknad på gott och ont. Har lyssnat på diverse rapporter och deras e-handelsmodell är intressant. De säljer via en portal, Mataharimall, som de äger en andel av. Men man kan även hämta andra e-inköp i butikerna. Först på sikt bygger de egen e-handel och tar då med sig de här erfarenheterna. Strategin tycks vara att begränsa kostnader, utvärdera, och driva trafik till egna butikerna. Se även tidigare inlägg.

Kurs 18 000 IDR, Yield 1,4 %, mitt inköpsår 2015. Oklart antal ägare hos Avanza.

MTN Group - 5 %

Afrikansk telekom som verkligen varit usch och fy. Det kan snabbt bli bättre eller ännu sämre beroende på hur en jätteböter från Nigeria landar. Det enda som inte är usch och fy är att man fått en utdelning ganska nyligen. Om de går upp en del (= positiv lösning) överväger jag att minska då min Afrikaandel också är väl tilltagen. Jag underskattade nog den kombinerade risken med telekom (hög risk) i Nigeria (ännu högre risk). Potentiellt dock en rejäl högutdelare om bötern inte landar för illa.

En intressant aspekt av MTN är deras ägande i Africa Internet Group vilket kan vara positivt på sikt.

Kurs 132 ZAR, Yield 8,5 %, mitt inköpsår 2015. Oklart antal ägare hos Avanza.

Premier Marketing (TH) - 5 %

Sysslar bland annat med fisksnacks som är väldigt populära i Thailand. Har äntligen fått tag i några att knapra på (Thai-butik nära Hötorget). Förväntningarna var kanske väl höga då omdömen från mindre familjemedlemmar blev allt från "bläk" till "gammal kaviarmacka". Själv tycker jag de inte var så farliga utan snarare goda om man bara kommer förbi tröskeln. Nog kan det ändå vara så att snacks är rätt lokalt, för jag tror inte att Thailändare gillar Cloetta i samma utsträckning som vi.

Något som var uppe i tidigare inlägg var om de köper fisk från rätt ställen, och det gör de eftersom de är 2:a i en ranking från Greenpeace.

Kurs 9.95 THB, Yield 5,3 %, mitt inköpsår 2015. Oklart antal ägare hos Avanza.

Saltängen - 2 %

Har minskat från 5 till 2 procent för att dra ner på risken och innehavet är under utvärdering. Beslut tas efter stämman och antingen går jag ner till 0 eller upp till 5. ICA-risken och det låga insynsägandet gör mig tveksam till att lägga 5 % av portföljen i dem (min miniminivå). Utdelningen är utdelningen lockande och bolaget ocykliskt, men totala risken är svårbedömd.

Uppdatering 160408: Jag har sålt mitt innehav. Positivt var att de svarade på frågorna jag skickat in och också gav ett seriöst intryck på stämman. Jag kan och vill inte redogöra för diskussionerna på stämman. Jag tolkar det dock allmänt så att automationsgraden på ICAs andra lager i Helsingborg är ganska mycket högre (observera att det är min egen tolkning). Visserligen skulle det kosta mycket för ICA att bygga nytt, men jag ser en risk att ICA någon gång vill ha högre automatisering. Det skulle då kunna ske i en ny byggnad. Och det något låga insynsägandet gnager. Däremot är Saltängen en kandidat för rese- och renoveringsfonden, där summorna är lägre. Men jag vågar inte lägga 5 % av portföljen i Saltängen. Kanske är jag feg men så här tänker jag nu.

Kurs 99.75 kr, Yield 10 %, mitt inköpsår 2015. 1236 ägare hos Avanza.

Synpunkter

Vad tycker du om portföljen? Saltängen och MTN tycker jag är de som hänger lösast men att det sammantaget är en relativt god mix, med något exotisk smak. Vad tycker du ska bort, och vad tycker du saknas? Är det något bolag du har funderingar om? Är det något bolag du är sugen på att köpa och något du aldrig ens skulle överväga?

Sverigeportföljen: H&M ut och Bonäsudden in

Flitiga läsare är kanske inte förvånade men jag har som nämnt på Twitter sålt H&M. Pengarna gick till att köpa in Bonäsudden och öka i Vitec. I korta drag beror förändringen på att jag inriktar mig på små bolag och också söker lite extra stabilitet inför eventuellt sämre tider.

Varför sälja H&M?
Framförallt handlar det om min inriktning mot mindre och dåligt omsatta bolag. Det beror inte på dig utan på mig...får jag säga till H&M, för vi har helt enkelt vuxit ifrån varandra:) Och när man gör en portföljmässig "skilsmässa", vad passar bättre än lite kritik?

• De växer inte så snabbt. Senaste 5 åren har vinsten växt med ca 4% per år och utdelningen varit mer eller mindre oförändrad. Ganska hög värdering om inte tillväxten kommer. Visst är det ett starkt "brand" men det är främst i Sverige/Tyskland de är riktigt stora. Hur starka är de när de har ett fåtal butiker i ett land? Ett bolag som Indonesiska Matahari är en stark lokal aktör och har för övrigt dubbla ROA och mycket högre ROE.
• De köper inte lokalt eller tillverkar själva. Konkurrenten Inditex (Zara) tillverkar i princip allt själva. Och Matahari köper 90% lokalt och stödjer därigenom egna landet. För att ha "hållbart" i affärsmodellen borde de ta ett större "ansvar" för hela kedjan. Min favoritfondförvaltare Arisaig-Partners håller Inditexs affärsmodell högre än H&Ms. Se sid 3 i deras månadsrapport.
• De har en väldigt hög utdelningsandel. Med den höga förräntningen på egna kapitalet (ROE) skulle de kanske hållit tillbaka på utdelningen och återinvesterat mer? Är det så att bolaget faktiskt inte kan "svälla" mer? Poängen är att Inditex och Matahari har en lägre utdelningsandel och kanske har lättare att växa.

Missförstå mig rätt. H&M är en "säker" investering och nedsidan borde vara mycket begränsad på sikt. Men jag är inte säker på att de slår index. Eller Inditex för den delen. Och står de verkligen emot en större nedgång när de väger så tungt i index(fonder)? Trots allt ett fint bolag alltså men de passar inte min modell längre. Som ett långsiktigt byrålåde-storbolag så är det i och för sig inte dumt. Sambon har den i sin pensionsportfölj så här gör vi olika :-)

Varför köpa Bonäsudden?
Jag tänker mig att hyresrätter och samhällsfastigheter är riktigt stabilt. Bolaget ger en utdelning på dryga 7 procent på kurs 106. Det är Nordea- och Teliaklass men utan egentliga större risker. Kommer det sämre tider på börsen så har hyresfastigheter historiskt stått emot väldigt bra, se graf på sid 7 i den här broschyren. Bolaget äger ett 20-tal fastigheter i Linköping och hyresintäkterna består av:

• 55% hyresrättslägenheter, mest 2:or
• 37% vårdcentraler, äldreboende, servicehus m.m.
• 8% övrigt, kontor, parkering m.m.

Nackdelen är att de växer mycket långsamt. Utdelningen bör i alla vara kvar på samma nivå, jfr sid 40 i bolagsbeskrivningen. Förhoppningsvis går värdet på bostäderna upp över tid. Säg 7% utdelning och 3% kursuppgång på aktien. Då har du dina 10% per år. En risk är att de har 70% belåningsgrad och att det vid 75% nog blir inställd utdelning, se sid 42 i bolagsbeskrivningen. En smärre bostadskrasch kan alltså leda till inställd utdelning trots att allt är uthyrt (om jag tolkar det rätt).

Till skillnad från Saltängen är insynsägandet i Bonäsudden ganska högt.

Konkurrensfördelar?

Kunderna är privatpersoner för hyresrätterna och kommunen för samhällsfastigheterna. Privatpersoner är trögrörliga och det finns byteskostnader (ett förstahandskontakt är väl hårdvaluta). Hyresregleringen kapar i och för sig en del av "uppsidan" med bostadsbristen. Men kommunerna bör ha rejäla byteskostnader för samhällsfastigheterna, alternativet är väl främst att bygga nytt, och kontrakten förlängs i de allra flesta fall.

Egentligen kan man säga att den stora invandringen gör att efterfrågan på både hyresrätter och samhällsfastigheter ökar och bör vara konstant högt. Kommunerna har med sämre ekonomi också svårare att bygga nytt. Uthyrningsgraden bör därför vara väldigt hög då Bonäsuddens tillgångar kommer vara ännu mer attraktiva i framtiden. En eventuell Ostlänk gör för övrigt Linköping till en särskilt bra plats - om den blir av. Sen verkar det oklart hur bra lösningen blir för just Linköping.

Värdering?
Relativvärderingen ser helt okey ut även om man får tänka på att de andra växer. Bonäsudden handlas till knappa 110% av substansvärdet och till 7% direktavkastning. Wallenstam (hyresrätter) värderas till dryga 150% av substansvärdet och ger 2,2% direktavkastning. Hemfosa (samhällsfastigheter) värderas till 120% av substansvärdet och ger 4,5 procents direktavkastning.

Sverigeportföljens fyra innehav
Jag har ca 10% var i Vitec och eWork och 5% var i Saltängen och Bonäsudden. De två senare är på något sätt en "parkeringsplats" inför sämre år. Sverigeportföljen har två offensiva och två defensiva innehav:

Vitec - offensivt, relativt ocykliskt och låg utdelning
eWork - offensivt, hög utdelning och mer cykliskt 
Saltängen - defensivt, riktigt hög utdelning men en hyresgäst
Bonäsudden - defensivt, hög utdelning och mer diversifierat.

Alla är små bolag. Vitec och eWork är mest spännande men med enbart dem skulle portföljandelen bli hög och defensiva motpoler är inte fel. Bonäsudden passar för övrigt bättre än H&M i min "svenska" portfölj. H&M är ju likt mig ute på exotiska äventyr världen över. Och när vi pratar internationellt så har Bonäsudden koppling till ett litet brittiskt bolag jag kollar på. Undra hur?

Vad tror ni om Sverigeportföljen? Skulle enbart eWork/Vitec vara för risky? Och vad tror ni om Bonäsudden? Och H&M?