Aktie: Northwest Healthcare REIT (NWH.UN)
Kurs: 9.45 CAD
Direktavkastning: ca 8,5 %
Northwest Healthcare REIT har tyvärr inte varit någon höjdarinvestering. Köpte initialt på 10.50. Köpte mer strax under 9.70 CAD men aktien är nu nere på 9.45 CAD. Ok, har ju fått en hel del utdelningar under tiden, så det är ingen katastrof, men inte lysande på något sätt.
Problemet är i korthet att för många lokaler står tomma. Och det är inte någon tillväxt i vinsten, vilket ju hänger ihop med vakanserna. Hade tänkt mig att detta som en "säker" ränteplacering, vilket den ju borde vara, men det är ändå trist när aktien ständigt trillar nedåt. Om bara aktien skulle ligga still så går man ju plus 8 % per år.
Problem & lösningar
Svårt att få lokalerna uthyrda
De lämnade en rapport för Q3 och uthyrningsgraden är 91,8 jämfört med 92,1 tidigare år. De har tappat några hyresgäster och det är både ökat utbud och minskad efterfrågan som påverkar. På sid 7 i rapporten talas om att provinsernas budgetpress slår mot hyresgästerna (som har offentlig finansiering) och ett ökat utbud. Några kommentarer på Stockchase talar också om just ökat utbud av lokaler. Att vara så fokuserade i verksamheten blir då en nackdel, samtidigt som jag gillar nischbolag.
Vad göra? Jo de testar ett annat koncept för att få mer snurr på verksamheten och kör ett pilotprojekt för något de kallar "Turnkey". Läkarna blir då mer än hyresgäster och betalar en procent av deras inkomst och får i gengäld mer service och administration (se sid 7 i rapporten).
Och långsiktigt, mer sjukvård kommer att behövas eftersom de äldre ökar, här är en relativt överskådlig bild om vad vi pratar om på riktigt lång sikt. Jämför som kuriosa Sveriges siffror.
Dålig tillväxt och hög utdelningsandel
Resultatet per aktie ("AFFO") sjönk till 0.20 mot 0.21 förra årets Q3. Utdelningsandelen stiger till 98 % jämfört med 94 %.Antalet fastigheter har gått ner från 78 till 74. Ett problem är väl att det är dumt att ge ut nya aktier/andelar när de handlas under bokfört värde. Men de kan väl sälja av "ej-core "tillgångar och köpa in mer sjukvårdslokaler för vinsten. Eller höja belåningsgraden något.
Långsiktigt är det en jättetrend med äldre befolkning och mer sjukvård så jag är inte orolig på sikt. Hade vi pratat om lokaler för Österrikiska postens brevsortering - exklusive paket - hade jag varit mer skeptisk.
Svagt förtroende för ledningen och nedskrivningar?
Deras CFO har avgått tidigare i höst. Bolaget har länge talat om att höja uthyrningsgraden men den går inte upp. Är det något skumt med bolaget? Nej, jag tror inte det. De har stora egna intressen vilket jag automatiskt tycker ger dem tillräckligt förtroende för 26 % av REITen ägs av grundare och ledning.
Har lyssnat på konferensen och nja, webbsändning, ljudkvalitet och svar håller väl inte världsklass direkt. Får intrycket av att ett mindre analytikergäng och ledningen känner varandra väl (eftersom det inte brukar vara så många andra i lokalerna).
Kan det finnas risk för stora framtida nedskrivningar? Läser man sid 16-17 i rapporten så kan det gissningsvis finnas en sådan risk när fler fastigheter i beståndet gås igenom.
Risk för räntehöjningar
Här jobbar man givetvis med räntesäkringar. En del lån löser man i förtid vilket gör att man drar nytta av det lägre ränteläget. Och även om räntan går upp kraftigt är effekterna inte omedelbara, du har både långa hyresavtal och långa löptider på lånen. En vanlig konsument kan sitta med rörlig 3-månadersränta men inte en REIT.
Hur var det med konkurrensfördelarna?
Har jag missbedömt något i affärsmodellen? Är det bara lokaler vilka som helst som vi talar om, vilka nu främst pressas av ökat utbud? Nej, vi har ändå en viss inlåsning eftersom läkare är trögrörliga. De läkare, doktorer etc som hyr in sig tappar kundkretsen om de flyttar - vilket i och för sig kan vara en del i förklaringen varför det är svårt att fylla lokalerna. Och en flytt i sig kostar tid och pengar. Du har också en fördel av att samla sjukvård i samma lokaler, eftersom det driver trafik. Inlåsning hos hyresgästerna alltså.
En mini-inlåsning hos besökarna uppstår eftersom måste ställa bilen på en Northwest-parkeringsplats, och nog besöker du ett ställe igen där många läkare/medicinsk service finns under samma tak.
Spontant kan det finnas fördelar med nya "turnkey"-modellen. Kan REITen ge ett mervärde i form av service utanför det vanliga hyresgäst/hyresvärd-förhållandet kan de bygga upp högre byteskostnader för hyresgästerna. Om konceptet funkar vill säga.
Vad göra?
Jag behåller aktierna men köper inte mer p.g.a. att jag har en tillräckligt stor andel. Om kursen klättrar ner till 8.90 får man 9 % direktavkastning och då kommer jag nog ändå öka (förutsett att det är hållbart då).
En analysfirma har kommit med en riktkurs på 10,70 CAD. Om det ligger något i det finns en viss kurspotential förutom utdelningen.
Sammanfattningsvis ser jag värde i bolaget. Det är inte många bolag som handlas under bokfört värde (9.75 CAD) och med över 8 % direktavkastning. Modellen borde vara hållbar trots att de har de motigt för tillfället. Bolaget är en "kassaflödesmaskin" som månatligen skickar vidare hyresinkomster, reklaminkomster och parkeringsplatsinkomster till dig som aktieägare.Jag gillar bolaget men beklagar den dåliga utvecklingen hittills. Och visst kan det finnas något skumt jag missar. Men det stora egna ägandet (ledningens, inte mitt:-) gör att jag ändå har fortsatt förtroende för bolaget.
Vad säger du? Är det här något du skulle kunna tänka dig att investera i? Visst är det ändå en lockande direktavkastning?
Jag ser heller ingenting skumt med bolaget. Jag kommer att behålla mitt innehav och eventuellt öka upp. Dock känns det som att jag behöver vänta så att det inte blir en Skåne-möllan där jag köpte för en för stor andel av portföljen. Det är dock otroligt trevligt med dessa månatliga utdelningar. Jag har redan tjänat in courtaget och mera därtill så därför tycker jag inte att det är någon katastrof med kursutvecklingen än så länge. Detta innehav kommer jag att ha mycket tålamod med.
SvaraRaderaJa nog krävs det tålamod med detta bolag, i alla fall hittills :-)
RaderaHade också Skåne-Möllan i tankarna ett litet tag och funderade på om jag gjort samma misstag som där, dvs köpt lite för dyrt och samtidigt överskattat konkurrensfördelarna. Men jag tror verkligen inte det. Här finns det värde på riktigt och även jag kommer att ha mycket tålamod och invänta resultatet av jättetrenden äldre befolkning och större behov av sjukvård.
En annan sak: Pilotprojektet som är döpt till Turnkey låter för mig som att det är samma affärsmodell de svenska galleriorna och köpkvarteren kör med. så att det är ingenting nytt och oprövat. Jag tror faktiskt att det kan bli bra.
SvaraRaderaJa, det är spännande! Läste att de inriktade sig särskilt på nyutbildade och deltidsarbetande läkare i den här modellen.
RaderaHar också för mig att läkarna blir anställda av något slags servicedotterbolag till REITen så det går in rätt aktivt och avlastar med administration m.m. (om jag fattade det som sades i webbsändningen rätt). Det här får följas upp!
Jag vet inte, tycker Kanadabörsen är svårt att få transparens i. Men något jag själv tittar på (som kanske kan vara ett alternativ?) är denna ETF (FIE.A): http://www.blackrock.com/ca/individual/en/products/239476/ishares-canadian-financial-monthly-income-etf?locale=en_CA&siteEntryPassthrough=true&shortLocale=en_CA. Förvisso något lägre yield, men kursutvecklingen känns lite stabilare (mest finans i innehaven dock). :-) Tycker nog NWH.UN känns lite osäker.
SvaraRaderaETF:en kan vara ett alternativ men personligen ratar jag fonder. I och för sig stor riskspridning och massor med kanadensiska banker ifall man gillar det.
RaderaSett till verksamheten borde Northwest vara riktigt stabil, vi pratar sjukvårdslokaler (ej särskilt konjunkturkänsligt) med långa kontrakt. Men aktiekursen känns dock lite svajig det håller jag med om.
Sant, själv kör jag på HCP inom den sektorn så snart jag fått lite kassa för det :-)
RaderaValde mellan dem och Northwest. De är också spännande men Northwest har en högre marknadsandel, verkar i Kanada och är ännu mer fokuserade (på gott och ont). Hittills har dock HCP varit stabilare.
RaderaEn helt annan fråga till dig Gustav: Är den där grafen som du inleder blogginlägget med gjord manuellt eller har du fått den och därmed också kurserna från Avanza? Anledningen till att jag frågar är för att jag får inga fler uppgifter än mitt totala gav och det totala dagsvärdet i svenska kr dagen efter samt naturligtvis antal som jag har. Jag tänkte att det kanske berodde på att jag hade en minidepå men nu när vi har blivit överflyttade så har det fortfarande inte hänt något. När jag nu ser att du har tillgång till fler uppgifter, under förutsättning att dem inte är gjord manuellt, så börjar jag undra om det är något fel på min depåsida.
SvaraRaderaHej!
RaderaGrafen är tagen från vår sajt och du ska självklart också kunna ta del av alla dess funktioner. Det är möjligt att Gustav har gjort vissa inställningar i grafen som gör att den inte ser exakt ut som den du har. Om du klickar på "kugghjulet" längst upp till höger i grafen kan du ändra dina inställningar för att bestämma vilka funktioner du vill ta del av.
Vi har nyligen släppt nya bättre aktiegrafer med en mängd förbättrade funktioner för att ge dig bästa möjliga förutsättning för en bättre handel! Lär dig mer om de nya graferna här: https://www.avanza.se/utbud/grafer
Återkom gärna om du har några frågor eller funderingar kring grafen!
/Michaela, Avanza
Tack Michaela! Jag får på det ställe där grafen ska synas bara upp att "Just nu finns det ingen tillgänglig data att presentera för den valda tidsperioden". Detta är oavsett vilken tidsperiod eller graf jag väljer. Kan ni titta på detta och se ifall det ligger kvar en bugg i form av någon spärr sedan jag låg på miniplattformen?
RaderaJag har skrivit till er också privat på kundservice nu så att ni behöver inte svara här om ni inte vill.
RaderaHej!
RaderaVi ser till att kika närmare på ditt konto och vår kundservice bör svara dig så fort de har undersökt saken vidare. Det kan vara något kontospecifikt som spökar, precis som du säger. Prova gärna att byta webbläsare för att se så att det inte är något tillägg/plugin eller en uppdatering som inte fungerar i den webbläsare som du använder. Prova exempelvis med Google Chrome eller Mozilla Firefox om du inte redan använder dig av någon av dem.
/Dan, Avanza
Hej Gustav!
SvaraRaderaUppskattar verkligen din blogg!
När det kommer till denna typ utav investeringar, tycker du att man ska köra en annan nätmäklare. Blir det billigare? Har själv konto på Avanza, där jag bl a köpt Österrikiska posten efter att fått upp ögonen för dem via din blogg :).
Nja, jag är i alla fall nöjd med Avanza. T.ex. Kanada, Österrike och Australien tycker jag har hyfsade courtage och ser inte att det skulle vara billigare på annat håll. Det är väl maxcourtaget som möjligtvis skulle vara lägre men där handlar man inte så ofta (typ London och Sydafrika).
Raderafunderar på att köpa Northwest Healthcare REIT men ser att den gått ner en anning 8,87 CAD i skrivande stund guldläge ? eller ?
SvaraRaderaKöper nog mer på måndag om jag inte hittar någon ny info. Lite obehagligt bara att det går ner hela tiden utan att man riktigt vet varför. Kan vara blankningar, försäljningar inför årsskiftet, hot om utdelningssänkning eller något annat? Kommer inte på något givet skäl förutom att folk är besvikna på dåliga tillväxten och att den inte är populär.
RaderaDe tycks fortsätta med den höga utdelningen i alla fall. Sidan ligger ner just nu men detta gick ut igår tror jag: http://money.cnn.com/news/newsfeeds/articles/prnewswire/C5077.htm
Frågan är väl om guldläget kan bli ett diamantläge (ännu billigare) men det är svårt att sia om.
Enligt de här artiklarna verkar det som att man är orolig för att fallande priser på olja kan påverka priserna på bostäder i Kanada. http://www.bullfax.com/?q=node-could-oil%E2%80%99s-fall-finally-burst-real-estate-bubble
Raderahttp://www.forexlive.com/blog/2014/11/12/october-2014-canadian-teranetnational-bank-house-price-index-0-2-vs-0-4-prior-mm/
Verkar också som att det snart kommer ut nya siffror för November "The Teranet House Price Index for November". Ligger själv också lång i Northwest Healthcare REIT men blir osäker om jag missat något, är i valet och kvalet på om jag ska ta en liten förlust nu och kanske gå in igen senare eller om jag ska fylla på nu då det är billigt. Kanske har missbedömt oljeprisets påverkan på ekonomin i Kanada? Köper du mera?
Är också lite osäker på om jag missat något men kommer inte på vad. 9 % direktavkastning och rabatt mot bokfört värde är ändå väldigt bra. Köpte mer idag på dryga 8.80.
RaderaNedgången stör mig lite för det här ju ska vara en solklar defensiv placering, Jag menar, hur mycket kan egentligen hända i sjukvårdslokaler med långa löptider? Även om fastighetspriserna går ner ska ju t.ex. inte kassaflödet påverkas, i alla fall inte direkt. De har ju långa hyreskontrakt och löptider på lånen.
Nej, min senaste misstanke är att blankare är i farten (precis som i Elekta) men det borde inte spela någon roll på sikt. Även om jag beklagar den dåliga utvecklingen. Åter igen.
Du har rätt, nedgången stör också mig. Känns som att den rör sig lite väl mycket då den ändå borde ses som en defensiv placering. Kanske marknaden är orolig att direktavkastningen inte kommer kunna hållas på nuvarande nivå. Men kanadensarna lär fortsätta gå till sjukvården fastän oljepriset sjunker så jag hoppas det här är en tillfällig nedgång :) Ska försöka öka på innehavet litet försiktigt i veckan. Tack för en intressant blogg! /hälsningar från Finland
RaderaTack själv :-)
RaderaHoppas på tillfällig nedgång, men man undrar ju hur lågt den kan sjunka. Inget positivt läge i Kanada med tanke på oljeprisnedgången men vi pratar ju sjukvårdslokaler och de borde hålla emot bra trots allt. Även om just denna aktie tycks vara ett undantag för tillfället tyvärr.
Jag tror inte det är något skumt med bolaget (till skillnad mot ARCP, PSEC och liknande...). Snarare att marknaden inte tror att utdelningen är hållbar i längden.
RaderaAngående om utdelningen är hållbar eller inte. I följande länk sid 44 ser man att utdelningsandelen historiskt varit ganska hög, så inte uteslutet att de en kortare period delar ut över 100%. Men visst, misstron från marknaden finns där. Läser också att det blankats en del.
SvaraRaderaLänk till presentation, se sid 44:
http://phx.corporate-ir.net/External.File?item=UGFyZW50SUQ9NTYyMTE5fENoaWxkSUQ9MjYxODQ0fFR5cGU9MQ==&t=1
I skrivande stund är kursen på 8.44 jag beklagar som sagt den dåliga utvecklingen, särskilt ifall jag bidragit till att fler har köpt. Dåligt tips från min sida som det ser ut nu. Ok, utdelningar har tickat in och CAD stärkts, men ändå en del minus. Får hoppas på bättre utveckling framöver!
Jag köpte på 9.94 i juli, skumt att man inte kommer ihåg om det var efter att ha läst din blogg. Vilket som hoppas jag gå på din aktiepub på belgobar nån gång eftersom vi båda är jurister (jag gick till och med specialkursen i försäkringsrätt ;) )
RaderaAha, varmt välkommen till Belgobaren. Hoppas du kan någon gång, t.ex. 13 januari :-)
RaderaSåg förresten denna analys i dagarna. Fler ser i alla fall värde i bolaget även om kursen som vanligt fortsätter ned...
SvaraRaderaLänk:http://www.fool.ca/2014/12/10/with-a-yield-of-over-9-northwest-healthcare-properties-reit-is-worth-a-look/
Tack för en mycket bra blogg! Relativt ny ägare av Northwest. Känns som man har ett något mer fokuserat fastighetsinnehav än t.ex Hemfosa, på gott och ont och inga andra jämförelser gjorda. Det ständiga tappet oroar lite och även på kanadensiska sidor nämns den relativt höga skuldsättningen. Man har gjort köp i bl.a Tyskland och Brasilien och tiden får visa om det genererar uppsida.
SvaraRaderaKul att höra att du gillar bloggen!
RaderaNorthwest är sjukhuslokaler rakt av. Northwest Healthcare Reit (NWH.UN) har själv inga internationella innehav utan det ligger i ett annat bolag, Northwest International Healthcare Reit (MOB.UN). NWH.UN har dock intressen och ett delägande av MOB.UN.
Anledningen till att jag köpte den rena kanadensiska aktien är att den är mer fokuserad i Kanada med hög marknadsandel och att de internationella borde vara svagare i storlek mot konkurrensen på plats.
Men det är lite förvirrande vilken som är vilken och korsägande och ja... den internationella har faktiskt gått bättre.
Tappet i aktien är lite jobbig men man får lägga till utdelningen och valutauppgång och då är det inte lika illa. Den här länken är lite kul att följa för att se vad andra säger: http://www.stockchase.com/company/view/3751
Vad säger du nu gustav om NWH.UN, att de ska merga med "NorthWest International Healthcare Properties REIT".
SvaraRaderabra eller dåligt?
Jag säger något i ett inlägg, troligen till helgen. Positivt tycker jag. Vet inte om marknaden håller med hittills. Återkommer! Ökade mitt innehav. Igen.
Radera