söndag 8 mars 2020

Återbesök Northwest Healthcare


Northwest Healthcare Properties REIT (12.21 CAD) är ett bolag som jag ägt under många år, men inte i huvudportföljen sedan maj 2018. Har följt det med intresse och det är dags för en förnyad titt. Vad lämpar sig bättre för det än deras färska presentation på 54 sidor?

Det som gör caset intressant är att de är relativt ocykliska och har bevisad tillväxt både geografiskt och genom nya verksamhetsben. Jag sålde för att jag inte förväntade mig tillräcklig avkastning, fastigheter är så att säga kapitaltunga, men det händer ändå saker i detta bolag. De talar nu även själva om ett mål på 15 procent per år (om jag tolkar sid 13 i presentationen rätt). Men jag har mina dubier om att REITs verkligen kan ge så mycket över lång tid.

Plus och minus
Det jag gillar är
  • Ännu större geografisk diversifiering, gått in i UK, Holland etc.
  • Asset-management-del har tillkommit. Bör ge hög marginal och tillväxtmöjligheter. 
  • Ocykliskt bolag sett till verksamheten.
  • Gynnas av megatrender som mer sjukvård och äldre befolkning.
  • Många lån ska läggas om, vilket kan ge lägre kostnader om det låga ränteläget håller i sig. Se tidigare presentation sid 19. Och de jobbar aktivt för att få ner skuldsättningen. 

Det som talar emot är
  • Finns det risker i att äga fastigheter på marknader som Australien och Kanada? Inte alls risk för kassaflödet men om en bostadsbubbla spricker där, kan då bolaget påverkas?
  • Brasiliens valuta kan vara skakig. Även om avtalen där är starka vill det till att de sjukhus de samarbetar med inte får problem. 
  • Kan nya redovisningsregler påverka de "sale-and-lease back"-transaktioner som är deras signum? Men uppenbarligen har det inte hindrat dem från att expandera mera.
  • Är ett så kapitaltungt bolag en tillväxtaktie över lång tid?
  • Stort personberoende och VD:n håller på med racing. Vad kan gå fel? :-) Skulle han behöva uppsöka sjukhus, eller om något ännu värre händer, vore det katastrofalt på alla sätt.

Synpunkter
Jag gillar bolaget mer än sist jag tittade på dem. Men är något osäker på hur hög den långsiktiga potentialen är. Det är och förblir mer av ett defensivt case. Men sådana kan vara trevliga de med. Min invändning kan summeras: hur spännande kan REITs egentligen kan bli? Men den här ÄR spännande. Är faktiskt lite sugen på att ta in detta bolag igen. De har den där svårslagna tråk-faktorn och bör åtminstone vara stabila.

Men innan jag kastar mig på köpknappen vill jag ta in synpunkter. När det gäller köp av sjukvårdslokaler är det ju sällan akut. Och mitt nyvunna intressen kan såklart bära spår av NWH-FOMO och klassisk nostalgi, vad vet jag. Så vad säger ni? Ett bolag för portföljen eller inte?

17 kommentarer:

  1. Tjena Gustav och kul att du kollar på det här bolaget. Det tilltalar mig också men det enda som hindrar mig är den uteblivna utdelningstillväxten, för det är utdelningar man kan förvänta sig som avkastning från northwest.

    Vänliga hälsningar

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det är en gammal bekant, ägt dem från 2014-2018 i huvudportföljen om jag minns rätt. Just den förväntade avkastningen är stötestenen, kommer man få mer än 6,5 procent, annars är det så att säga sämre än börsens historiska snitt. Däremot reala tillgångar troligen mindre svängningar och en breddning som mycket väl kan göra att tillväxten tar fart.

      Radera
  2. Faktum är att detta bolag ingår sedan länge i min utdelningsportfölj. Varför denna skepsis mot reits, det är ju ett utmärkt tillgångsslag?
    Mvh investera-pengar.blogspot.com

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, inget fel på den eller REITs, frågan är bara vad man kan förvänta sig för ”tak” för avkastningen. Lägre nedsida och stabil verksamhet är stora plus, kanske extra stora plus i tider som dessa, Kul att du äger och gillar bolaget!

      Radera
  3. Har ägt bolaget en gång i tiden, och den finns i sambons portfölj. Jag avstår REIT av princip numera i huvudportföljen då de har svårt att bygga något större kapital, istället är man hänvisade till skuld och nyemission när man ska investera. Tog en titt i presentationen och deras skuld/EBITDA är i det närmaste 10 och ska ner till 8... Det är ett väldigt högt skuldsatt bolag! Och räknar p/e till 25-26, är det inte rätt dyrt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. På vissa sätt dyrt och högt skuldsatt, ja, men samtidigt är skuldsättningen mot fastigheterna inte så farligt hög och PE är inte alltid relevant på fastighetsaktier. NAV är dryga 13 CAD och LTV (belåningsgrad typ) under 50 och de två tyder i alla fall inte på någon större övervärdering.

      Radera
    2. Om skuldsättningen mot fastigheterna är hög eller inte beror ju också på hur fastigheterna är värderade historiskt, flera av de länder där de finns har historiskt hög fastighetsvärdering. Tänker att en liten fastighetskris lätt gör att man sitter med en skuldsättning som är större än fastighetsvärdena.

      Radera
    3. Ja, de verkar i länder där det finns "bubbeltendenser". Visst är sjukvårdslokaler säkert stabilare än det mesta, men nog är detta en risk. Däremot så tycker jag att den utökade geografiska spridningen sänker den risken något.

      Radera
  4. Om en REIT är bra beror naturligtvis på för vem. En bra portfölj innehåller både lagspelare och anfallare. Själv gjorde jag en vinsthemtagning i NWH. Köpte mer i Chatham Lodging. Vem vill ha hotellfastigheter i dessa tider? Blev lite mer H&R oxå. En bra målvakt. Chatham ger nu nästan 10% i direktavkastning och delar ut månadsvis. Ingen utdelningstillväxt men man gör jobbet.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sant, kan vara mycket klokt att även ha ett gäng defensiva spelare. Har inte vågat dipp-köpa i hotellfastigheter (än) men gillar comtrarian-idéen. Kollar på Straco, kan köpas i ISK hos Pareto, allt står still men de har jättekassa. Ska kolla på Chetham, tack för tips!

      Radera
  5. Tack för att du följer upp och delar! Intressant! Spännande att de expanderar i Europa.

    Men tillväxtaktie är det väl inte, snarare inflateras utdelningen bort sakta över tid men eftersom det är så hög yield on cost har det hittills varit ett lyxproblem.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De har i alla fall lyckats växa AFFO etc även om utdelningen inte hängt med. Svårt att sägs när eller om de höjer utdelningen med omöjligt är det inte.

      Radera
  6. Hej Gustav!

    Noterade att NWH i skrivande stund står i 8,30 i kurs. Rycker det i köpfingret nu månntro? Jag kan inte hitta någon specifik anledning till detta ras, kan du?

    /Simon

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hittar inget specifikt faktiskt. Kollat Kanadensiska forum, hittar inget där heller. Blir något sugen på köp, det stämmer.

      Radera
  7. Köpte tillbaka några aktier igår vid fritt fall. Antar att det blev almän "Canada" panik när oljan rasade ytterligare igår. Allt åker med precis som t,ex Akelius D här i sverige borde va lite stabilare än övriga aktier..men icke, allt dras med.
    Det enda som får mig att tveka att gå in tungt är att det verkar rulla sina skulder ganska ofta. En femtedel ska rullas i år och cirka en femtedel 2021 samt 2022. Men om det inte ska gå att förnya lånen till sjukhus lokaler då kommer å andra sidan allt att slaktas på börsen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men nyckeln till att förstå risken här tror jag helt ligger i finansieringsrisken. Tyvärr är det lite för svårt och snårigt för mig att bedöma den.
      En kudde borde i värsta fall finnas i slopad utdelning om finanserna behöver panik stärkas, såklart med kursfall men kan inte se något scenario där de går i putten.

      Radera
    2. Låter som troliga förklaringar, stämmer med vad bolaget gick ut med i pressmeddelande och förtydligade. Bra spanat!

      Radera