Återbesök: Kongolesiskt Konglomerat

På senare tid har jag lyssnat på på Outsiders om geografisk exponering. I korthet kan det vara bra att leta på dåliga ställen och där färre andra letar. Jag har också inspirerats av Marcus Fridells tankar om investmentbolag och intervju i sparpodden. Vi kombinerar denna input och gör ett återbesök hos Texaf - ett kongolesiskt Konglomerat :)

Texaf: fastigheter i Kinshasa
Texaf är ett belgiskt konglomerat* med fokus på fastigheter i Kinshasa, där de äger en bit mark inne i stadens bästa kvarter. De äger även ett slags stenbrott utanför staden men markägandet och hyresrätterna är det stora. Värt att nämna är att det finns två Kongo: Kongo-Brazaville och Kongo-Kinshasa (DRC). Kongo-Kinshasa och staden Kinshasa är det vi pratar om nu.

Här är bolagets hemsida och senaste årsredovisning och senaste rapport. Missa inte deras (gamla) engelska presentation samt morgonrapporterna som är kortkommentarer. Bolaget handlas med 25 procents premie mot bokfört värde enligt Morningstar. Senaste rapporten är på franska, har inte grävt i den, men helår är på engelska.

*Ibland blir jag osäker på om det är ett investmentbolag, konglomerat eller något annat. Bolaget skriver själv "Investment company", men särredovisar de olika delarna = ett konglomerat? Men de påminner om ett investmentbolag. Spiltans Globalfond investmentbolag investerar som jämförelse i "...investmentbolag samt företag med investmentbolagskaraktär inklusive konglomerat"

Urbaniseringscase
Texaf kan beskrivas som ett tydligt spel på urbanisering. Idag har Kinshasa ca 11 miljoner invånare. 2050 förväntas de ha 35 miljoner invånare. Hela landets befolkning växer snabbt, se suveräna grafer på populationpyramid. Rimligen borde hyror och markpriser i huvudstaden gå upp, givet att Kongo som land inte faller samman. Kongos utveckling kan följas på tradingseconomics. Du hittar extremt få bolag som är så exponerade mot mark i växande städer. Och kom ihåg att samtliga svenska fastighetsbolag redan idag verkar på en mindre marknad! Notera att det redan idag ser ut att vara dyrare att bo i Kinshasa än i Stockholm, om uppgifterna stämmer.

Värdeökningen i bolaget kan både komma från nybyggnation, ökade markpriser och ökade hyror, samt givetvis om andra delar av bolaget lyckas. Historiska fastighetspriser hittar man här. Regleringar spelar också roll. Men jag gissar att den Kongolesiska hyresregleringen är mindre rabiat och de hyr bara ut en mindre del direkt till privatpersoner. Typkunderna är internationella företag/institutioner.

Stenbrottet har brottats med svårigheter senaste åren pga avstannad byggnation i stort. På lång sikt har de ett bra läge för att serva material till vägar, cement, bygg etc. Men detta är cykliskt och går trögt, vilket kan förklara senaste årens stillastående börskurs.

Risker 
Bolaget har varit en mycket bra placering om man prickade botten i Kongo-krisen, men inte de senaste åren. Och där når vi pudelns kärna: många ryggar instinktivt tillbaka så fort Kongo nämns. Och de har varit ett av de värsta länderna sett till konflikter och politisk risk, se Wikipedia. Problemen kan t.ex. stavas Kabila som suttit för länge och försenade val. Men jag har en positiv Afrikatro, även om jag tror mer på andra delar av Afrika. Frågan är var landet är om 10 år.

Varför jag tror det kan gå bättre för Kongo på lång sikt:

• Afrikanska unionens inflytande ökar och de motverkar konflikter, som i Gambia 
• Bättre utbildad befolkning som ställer högre krav på ledare
• Korrupta gubbar har tappat momentum, jfr Zuma och Mugabe, 

Detta ska ställas mot risker som:

• Politisk risk i största allmänhet. Se t.ex. om expropriering.  
• Valutarisk, se t.ex. denna graf och inflations och arbetslöshet finns i överskott.
• Bolagets koloniala bakgrund, en särskild nackdel? 

Hur gör jag?
Jag landar att, med tvekan avstå caset, men så fort jag läser något om urbanisering påminns jag om att det finns ett bolag som verkligen är ett klockrent (nåja) case på det temat.

Sen uppfyller det inte mitt krav på fantastisk historik och jag skulle behöva göra ett undantag. Ska man göra det för investmentbolag (och liknande konglomerat)? Eller så zoomar man ut från 1925 och framåt och kallar bolaget "fantastiskt", eller zoomar in och tittar på fina lägenhetsdelen, det är ju stenbrottet som dragit ner resultatet. Kriterierna behöver inte vara helt ristade i sten.

Bolaget har närmat sig, men är inte framme i portföljen. Tycker du det ska ta plats? På något sätt är de ett case jag vill äga, men ibland vill man inte sitt eget bästa. Kom gärna med input! Kanske du inte sitter med den där lokala kunskapen om Kinshasas fastighetsmarknad, men hur urbanisering påverkar fastighetspriser är ett allmänt tema! Beroende på utfall i kommande Kongo-val i december, vill jag redan ha mitt val gjort om bolaget är tillräckligt intressant eller inte :)

Ps) På temat återbesök av exotiska investmentbolag har jag även kikat på Saratoga Investama som handlas till 46% av NAV (!). Men jag har via lokala kontakter i Indonesien blivit varse om illavarslande rykten om personerna bakom och avstår. Stor kolexponering är också ett minus.