Okänd ICA-aktie med 9 % direktavkastning

Aktie: Saltängen Property Invest
Ticker: SAPIAB
Kurs: 107 SEK
Direktavkastning: ca 9 procent

I slutet av veckan köptes en del Saltängen Property Invest in till portföljen på 108 kr. De är ett nyligen börsnoterat bolag på First North som i princip består av ICAs centrallager i Västerås. Och vad är spännande med det? Ja, de är en okänd högutdelare med en stabil verksamhet. Sånt gillar jag. Ska säga att jag inte hittade detta bolag själv utan det var en spaning från Karl Lans (@KarlLans på Twitter).

Affärsidén är enkel. Bolaget äger ICA:s centrallager i Västerås, hyr ut det på långt kontrakt och har lån på lång löptid. Här är bokslutskommunikén och prospektet. Mellanskillnaden mellan hyresintäkten och lånekostnaden delas ut till aktieägarna. Fastigheten förvaltas av Hestia och Saltängen är ägare.

Pengar fick jag loss genom att Handelsbanken åkte ur portföljen tidigare i veckan. På 422 kr tyckte jag efter långt funderande att de var så pass övervärderade att en försäljning var motiverad. Min "riktkurs" är ca 350 kr medan Morningstar stannar på 319 kr. Ok, kvalitet ska kosta men...det finns andra alternativ, så åter till Saltängen.

Vad jag gillar
En del positiva faktorer finns:

• Hög direktavkastning med kvartalsutdelning. Var annars får du 9 procents direktavkastning i den här lågräntemiljön? eWork är ett alternativ, men en viss del är ju extrautdelning.

• Stabila intäkter genom att kontraktet med ICA löper till 2022. Hur var det med konkurrensfördelar då? Tja, du kanske inte smäller upp ett anpassat centrallager precis bredvid av uppenbara skäl (geografiskt monopol). Poängen med resonemanget med konkurrensfördelar är att intäkter ska vara förutsägbara i minst 5-10 år och att vinsterna ska skyddas mot konkurrens. I detta fall uppnår man det genom långa kontrakt.  

• Ingen preferensaktie utan du äger ett bolag. På lång sikt får du del av värdestegringen på fastigheterna.

• Inga valutarisker eftersom intäkter och utgifter är i SEK. Jfr med kanadensiska, eller snarare globala, Northwest Healthcare REIT (som dock har bättre tillväxtpotential).

• Hur tråkig och kylig investering som helst. Centrallager? Ja, inte så att det lockar till skratt direkt, även om man ju alltid kan ha ett skämt på lager så att säga :-)

En något mer subjektiv poäng är att ett salt-relaterat bolag nu åter är i portföljen efter att australiensiska Ridley har fått lämna. Namnet lämnar förresten den del övrigt att önska eftersom svenska och engelska blandas i bolagsnamnet. Att gå hela vägen och döpa det till "Salty Meadow Property Invest" hade i och för sig ändå inte fått amerikanska investerare att flockas... :-)

En enkel beräkning

Siffrorna är lite snåriga pga kort historik, men i korta drag gäller följande:

• 79 miljoner i hyresintäkter (låst till 2022 men påverkas av KPI)
• 18 miljoner i räntekostnad (låst till 2020 på 2,83 procent)
• 6,3 miljoner i amortering (1 procent)
• 45 miljoner i utdelning

Kvar blir alltså cirka 10 miljoner till övrigt. Därför borde utdelningen vara hållbar utan att belåningen ska öka. För övrigt är marknadsvärdet 1075 miljoner och lånen på 630 miljoner.

Risker?
Ett antal risker eller negativa faktorer finns, se mer i prospektet.

• Låg omsättning och noterad på First North. Ingen finbörs här inte.

• Dålig tillväxt? Inflationsuppjusteringen av hyresintäkterna är inte så god pga koppling till KPI. Men med den höga direktavkastningen låter jag ränta-på-ränta effekten göra sitt. Kanske kan de få ut mer från kontorsdelen (12% av ytan tror jag) som för tillfället renoveras.

• Stort beroende av en enda enskild kund, vad händer om kontraktet inte förlängs från 2022? Samtidigt, finns det någon säkrare hyresgäst än ICA? Och ICA är väl beroende av sitt största centrallager (det finns 6 stycken idag).  Och ska du bygga något nytt krävs det en ganska stor ansträngning och uppstartskostnad. Det borde gissningsvis vara lättare att t.ex. flytta ett huvudkontor som inte kräver lika mycket anpassning eller perfekt läge. ICA-handlarna äger dessutom idag nästan 5 procent av bolaget och vill väl då inte förstöra sin egen investering?

• Lånen omförhandlas 2020, och högre räntebetalningar kan leda till lägre utdelning. 

• Kort historik, bolaget noterades så sent som 15 januari 2015. Bolaget är en "avknoppning" från Tribona som tyckte att den vägde för tungt i portföljen (jfr dock resonemanget ovan). Tribona hade 20 procent av dem i sin portfölj, jag har nu 7 procent.

• Styrelse och ledning har inget jätteinnehav direkt. Jag hade gärna sett större ägande där. Däremot kan man läsa lite mer om investerarna bakom bolaget i den här artikeln. Bland ägarna märks också t.ex. ICA-handlarna, Länsförsäkringar och JP Morgan vilket borde tyda på att det är ett sunt bolag.

Som ni kanske gissat tycker jag att det positiva överväger. Fastighetsbolag med 9 procents direktavkastning är min melodi för tillfället. Tillsammans med Northwest ska de ge ett gott kassaflöde in i portföljen. Den här är inte lika tillväxtorienterad men du har inga valutarisker att tala om. Nej, jag ser det som en riktig långsiktigt stabil högräntefond.

Vad tror du om det här? Är det här något för din portfölj? Normalt brukar jag fråga innan, men med den låga omsättningen ville jag faktiskt köpa först denna gång. Ok, lite som i vilda västern att skjuta först och fråga sen, men ja, man kan ju alltid ångra sig om man missat något väsentligt. I det här fallet tror jag dock det är marknaden som missat något väsentligt. Vad tror du?

Sålde Österrikiska Posten - och några köpkandidater

En trotjänare har fått lämna: Under veckan har Österrikiska Posten lämnat sin post i portföljen.

Den har varit en rolig historia på alla sätt, vilket man inte kan säga om alla mina investeringar. Inköp gjordes kring 25 Eur september 2012 och därefter har kursen stigit rejält. Dessutom har Euron stärkts och utdelningarna trillat in. Problemet är att de ser dyra ut nu. Det tog emot, men har sålt strax under 44 Eur.


Ska man sälja av ett dyrt favoritbolag?
Jag blev retad av min sambo, som säger "nu håller du på och köper och säljer igen". "Ska du verkligen hålla på så där?" Befogade frågor till en som försöker vara långsiktig. Men jag tror det kan vara klokt att sälja när ett bolag blir tillräckligt övervärderat. Men vad är tillräckligt övervärderat?

Min senaste riktkurs är 38 Eur och går man på de 16 riktiga analytiker som följer bolaget så anser alla (!) att den nu är övervärderad. Kan inte vara helt fel att sälja då. Eller så kan man konstatera att analytiker sällan har rätt. Hursomhelst hade jag mindre än 5 % av portföljen i dem, vilket gjorde att jag antingen skulle öka eller sälja av. En minskning var inte aktuell.

Jag sitter faktiskt även och funderar på om inte H&M och Handelsbanken ser lite dyra ut. Har minskat i Handelsbanken, småfegt men jag är ännu inte beredd att sälja allt. Konkret så kanske Handelsbanken borde handlas kring säg 340-370 kr men står nu i typ 415. Är det läge att sälja av helt? Hur gör ni andra? Det här tycker jag är svårt. Jag gillar bolag som Handelsbanken men tycker att den, meteorologiskt talat har en klar till halvklar övervärdering. Sådana termer kan passa när värderingen är uppåt skyarna.


Ökade i Clarksons
Clarksons är det andra bolaget jag hade för lite i, noterat på Londonbörsen. Där valde jag istället att öka på kursen 20 Pund. För 2016 förväntas man få 4 % direktavkastning och ett P/E tal kring 12-13. Ok, inte svinbilligt men du får ett världsledande bolag inom den bortglömda skeppsmäklarbranschen med omnejd. Tror man på ökad global handel så är nog Clarkson en framtida vinnare. Och med fler människor på jorden och sjöfart som det mest effektiva fraktsättet lär de fortsätta tjäna pengar.

Har ägnat de senaste hemresorna från jobbet till att djupdyka i deras verksamhet och jag gillar det jag ser. Inte så att resenären bredvid tjuvkikar direkt, men låt gå. Konkurrensfördelar finns och jag tror de kan bli starkare av sammangåendet med Platou, som du kan läsa mer om här. Clarkson har ett starkt varumärke, liksom Platou, och  sitter på all information, Och du har förhoppningsvis någon slags nätverkseffekt p.g.a. kontor överallt i världen. Slarvigt kan de beskrivas som ett Blocket eller eWork för Shipping-branschen.

Möjligen kan man argumentera för att inträdesbarriärerna är för låga i skeppsmäklarbranschen, men de stora har ändå fördelar. Jfr med vad som sägs i denna intervju när Clarkson shoppade loss i Uppsala. Och skillnad från rena shippingbolag är Clarkson inte kapitaltunga och kräver inget högt Capex - vilket ger dem en god utdelningsförmåga.

Fler köpkandidater?
Närmast till hands är att öka i Woolworths. De åkte på en smäll nyligen och jag har ett inlägg på gång om saken där jag kör ett tomatsås-exempel för att se om min tes håller. Ökade förresten lite i eWork men nu kan jag knappt öka mer i dem pga hög portföljandel.

Har även ett gäng med andra bolag på bevakningslistan och möjligen finns något guldkorn där. Här är några av de heta kandidaterna. Lade till några klatschiga rubriker så att man ser vad det handlar om:

• Cash Converters (AU)  - välja second hand i första hand?
• Fu Shou Yuan (Kina) - medelklassens framtida bostäder?
• Trade Me Group (AU) -  Nya Zeelands Blocket snart ur startblocket?
• Akcansa Cimento (Turkiet) - en cementerad plats i portföljen?
• TAV Havalimanlari (Turkiet) - turkiska flygplatser som lyfter?
• Edenred (Frankrike) - rikskuponger ett säkert kort?
• Care-Tech (UK) - välfärd väl värd en investering?

Kan något av dessa vara värd en närmare titt? Möjligen kan Fu Shou Yuan gå bort pga Kina. Och Care-Tech och Edenred har egentligen för hög skuldsättning för att vara riktigt heta. Och Turkietbolagen, ja då måste man tro på den turiska Lira'n och den turkiska liraren Erdogan.

Vad köper förresten du idag när det mesta känns lite dyrt till halvdyrt? Alla tips mottages. På andra sidan jordklotet inget hinder :-) Stora bevakningslistan är på närmare 100 aktier men det är absolut ingen garanti för att jag missat något bra case. Finns ju typ 38 000 aktier att välja på globalt :-)

Fyra försäljningar och några lärdomar

I början av veckan blev det ett antal transaktioner. Målet med dem är ologiskt nog att minska antalet transaktioner. Har tänkt en hel del på portföljen kommit fram till att jag har varit för diversifierad. Och kanske är det fortfarande:-) Antalet bolag har nu gått ner från 25 till 21.

Den enkla tanken är nu max 20 bolag och 5 procent i varje bolag som standard. Över- eller undervärdering kan göra att det blir en något lägre eller högre andel. Kommer snart ett på alla sätt skruvat inlägg om portföljen, håll utkik!


Försäljningar

Atrium Ljungberg
Orsaken är ganska enkel, jag har hittat ett bättre bolag än Atrium. Northwest Healthcare REIT har en mycket bättre marknadsposition jämfört med närmsta konkurrenterna, de verkar i en mer stabil bransch, och låser in kunderna på ett tydligare sätt. Som bonus har de hög direktavkastning, månadsutdelning och massor med parkeringsplatser (vilket jag sjukt nog har letat efter!).

Lärdomar:

• Jag borde hittat Northwest tidigare. I och för sig var de ganska lätta att missa, inte varje dag man kikar på Kanadensiska småbolag... Trots en tidigare genomgång av olika fastighetsbolag hade jag missat sektorn sjukvårdsfastigheter som är stor i USA.

Blackmores
Australiensiska Blackmores har också sålts. De sysslar med naturläkemedel och funnits i portföljen ganska länge. Det som hänt är att deras marknadsposition gradvis har försämrats. Färre och färre småbutiker och hälsobutiker säljer läkemedel, medan stormarknader som Woolworths och Coles säljer alltmer. Och de pressar priserna rejält och kräver rabatter.

Förutom allmän prispress erbjuds Blackmores sämre hyllplatser i butikerna på bekostnad av butikernas egna varumärken. Nej, jag ser inte det som att situationen kan förbättras och aktien är inte heller billig, så jag kliver av.

Lärdomar:

• Bolag utan en egen försäljningskanal riskerar att åka på stryk. Trots hög marknadsandel och gedigen historik.
• Enbart starkt varumärke är farligt som enda konkurrensfördel. Jag är inte säker på att ens giganter som Procter & Gamble går säkra mot butikernas egna varumärken.
• Viktigt att man bedömer de långsiktiga marknadsförutsättningarna rätt och är vaksam på strukturförändringar. Borde sett det här tidigare i takt med att kassaflöde och marginaler minskat.

RSA
Efter en mindre prisuppgång passade jag på att sälja. Orsaken är att de är väldigt svåra att bedöma och jag är inte säker på att få vare sig utdelningstillväxt eller hög utdelning. Jag borde varit försiktigare med köpet och tänkt igenom konkurrenssituationen bättre. Vad skiljer dem från andra försäkringsbolag? Nej, de hade nog inget unikt att komma med.

Sydafrikanska Discovery är ett bättre försäkringsbolag och de får räcka, tillsammans med Munich Re.

Lärdomar:

• Titta inte för mycket på hög utdelning eller att bra fonder köper in sig i bolaget. Bolagets marknadsposition och inre problem kan göra att det hela inte är hållbart på sikt. 
• Var extra skeptisk mot direktavkastningar uppemot 8 procent. Är de hållbara? Kom ihåg vad som hände med Ratos och RSA. Förhoppningsvis har jag varit tillräckligt skeptisk mot Northwest Healthcare REIT. Däremot kan Ridley vara i farozonen, särskilt som de också börjar på bokstaven R:-)
• Har bolaget något unikt? Om inte, avstå!

TC Pipelines
Denna försäljning kommer att få ett separat inlägg. Som en cliffhanger kan jag säga att den såldes av en väldigt speciell orsak och rubriken lyder: Varning för Pipelinebolag!


Inköp
Handelsbanken ökade jag lite lätt i. De är numera ett kärninnehav som jag har för lite i. Vågade dock inte öka för stort eftersom de inte är särskilt billiga för tillfället.

Northwest Healthcare REIT ökade jag också något i. Ska skapa ett förhoppningsvis stabilt kassaflöde varje månad.

Tror ni att jag resonerat rätt? Är 20 aktier ett rimligt mål? Vilka lärdomar har ni dragit av era senaste försäljningar? Och ökade jag i rätt bolag? Nu sitter jag med en viss kassa, är det något annat ni finner särskilt köpvärt idag? Ja, frågorna är många:-)

Tre köpkandidater - tips och synpunker tas gärna emot!

Har under veckan sålt G & L Beijer och Gentex. I Gentex fall blev det en stor vinst. Räknade ganska mycket på båda och tycker att de ser dyra ut sett till deras kvalitet. I G & L Beijers fall handlar det om att jag kanske inte bedömt kvaliteten korrekt från början, medan Gentex rusat och "lyste rött" vid alla beräkningar jag gjorde.

Mer fokus på värdering
Den som följt bloggen ett tag ser ett ökat fokus på värdering. I kommentarerna senast var jag dock ute och cyklade och pratade om "psykologiskt stöd vid 300 kr" (vilket är långt ifrån värdering).  Det ska ses som ett tillfälligt snedsteg.

Framförallt kikar jag på:

• Pris för fria kassaflödet (P/FCF)
• Pris för vinsten (klassiska P/E)
• Utdelning (Yield)

Sen gillar jag att spana två år framåt utifrån de prognoser som finns tillgängliga på 4-traders. Visst är det bara prognoser men jag tycker de ger en intressant bild och något mer än bara historiken. Värderingen sätter jag också i relation till bolagets kvalitet. Ett bolag som ständigt höjer utdelningen, har hög "return on equity", en stark vallgrav, låg skuldsättning etc är jag givetvis beredd att betala mer för.

Tror du det är rätt nyckeltal att kika på?

 
Köpkandidaterna
Försäljningarna i H&M, G&L Beijer och Gentex gör att det nu finns en hyfsat kassa till att göra ett eller flera inköp. Funderar på dessa bolag:

Exxon Mobil
Bolaget behöver knappast någon närmare presentation. Här handlar det om ett kvalitetsbolag med ständigt stigande utdelningar, hög "return on Equity", stark vallgrav och hyfsad nettokassa. De uppfyller definitivt mina krav på växande utdelning, starka konkurrensfördelar och goda finanser.

Sett till 2015 så betalar du 10 gånger fria kassaflödet, 11 gånger vinsten och förväntas få en utdelning på dryga 3 procent. I alla fall om prognoserna på 4-traders stämmer och om jag räknat rätt. Det tycker jag är ett bra pris för dem. Morningstar räknar med 4 stjärnor (= köpvärd) och jag håller med.

Minus är känslighet för råvarupriser. Möjligen lite etik-minus också.

Handelsbanken
Också ett välkänt bolag. Har ägt dem tidigare men är sugen på att köpa tillbaks dem även om de nu är dyrare.Visst har de sänkt utdelningen under finanskrisen, men det avskräcker inte mig numera. De har riktigt hög kvalitet i form av att de är en del av bankoligopolet, har en decentraliserad struktur, lågt risktagande och nöjda kunder. Tillsammans med Avanza är det den bank i Sverige jag är mest sugen på att äga.

Kravet på goda finanser är svårt att räkna på när det gäller banker. Anser dock att de utmärkt sig som en bank som står med fötterna på jorden.

Det som talar emot är att de känns rimligt värderade. Morningstar räknar med 3 stjärnor (=rätt värderad) och jag håller med. Exxon och Posten (nedan) tycker jag ser snäppet billigare ut. Men i dagsläget saknar jag bank i portföljen.

Österrikiska posten
I min portföljgenomgång sticker de ut som ett köpvärt bolag, trots att kursen gått upp en hel del. Visst har de inte allt (vinsttillväxten är dålig) men annars finns väldigt många kvaliteter: Hög direktavkastning, stark vallgrav, nettokassa, och en verksamhet som får betraktas som basal och konjunkturokänslig. Sett till 2015 betalar du 15 gånger fria kassaflödet, 15 gånger vinsten och får en utdelning på 6 procent. Inte någon superrea men sett till kvaliteten tycker jag det är köpvärt.

Se även min gamla genomgång av dem i den här länken. Möjligen kan man tycka att det är galet att köpa något som handlar om fysiska brev... men, näthandel kan också gynna en poströrelse, och folk slutar inte skicka brev "som ett brev på posten". Det handlar om långsammare förändringar som förhoppningsvis kan mötas med en lägre kostnadsmassa (nu börjar jag nog svamla så jag stannar här).

Tips och synpunkter?
Vad anser ni om dessa bolag. Och är de köpvärda på dagens nivåer?

Finns det bättre alternativ som uppfyller mina krav på hög eller växande utdelning, starka konkurrensfördelar och goda finanser? Kom gärna med tips!

Ska nog också nämna att jag inte är så jätterutinerad när det gäller värdering. Jag är också villig att betala extra för bolag som uppfyller mina kriterier, så en brasklapp av detta slag är nog värt att nämna... (Uppdatering 131107)