söndag 29 mars 2015

Okänd ICA-aktie med 9 % direktavkastning


Aktie: Saltängen Property Invest
Ticker: SAPIAB
Kurs: 107 SEK
Direktavkastning: ca 9 procent

I slutet av veckan köptes en del Saltängen Property Invest in till portföljen på 108 kr. De är ett nyligen börsnoterat bolag på First North som i princip består av ICAs centrallager i Västerås. Och vad är spännande med det? Ja, de är en okänd högutdelare med en stabil verksamhet. Sånt gillar jag. Ska säga att jag inte hittade detta bolag själv utan det var en spaning från Karl Lans (@KarlLans på Twitter).

Affärsidén är enkel. Bolaget äger ICA:s centrallager i Västerås, hyr ut det på långt kontrakt och har lån på lång löptid. Här är bokslutskommunikén och prospektet. Mellanskillnaden mellan hyresintäkten och lånekostnaden delas ut till aktieägarna. Fastigheten förvaltas av Hestia och Saltängen är ägare.

Pengar fick jag loss genom att Handelsbanken åkte ur portföljen tidigare i veckan. På 422 kr tyckte jag efter långt funderande att de var så pass övervärderade att en försäljning var motiverad. Min "riktkurs" är ca 350 kr medan Morningstar stannar på 319 kr. Ok, kvalitet ska kosta men...det finns andra alternativ, så åter till Saltängen.

Vad jag gillar
En del positiva faktorer finns:
  • Hög direktavkastning med kvartalsutdelning. Var annars får du 9 procents direktavkastning i den här lågräntemiljön? eWork är ett alternativ, men en viss del är ju extrautdelning.
  • Stabila intäkter genom att kontraktet med ICA löper till 2022. Hur var det med konkurrensfördelar då? Tja, du kanske inte smäller upp ett anpassat centrallager precis bredvid av uppenbara skäl (geografiskt monopol). Poängen med resonemanget med konkurrensfördelar är att intäkter ska vara förutsägbara i minst 5-10 år och att vinsterna ska skyddas mot konkurrens. I detta fall uppnår man det genom långa kontrakt.  
  • Ingen preferensaktie utan du äger ett bolag. På lång sikt får du del av värdestegringen på fastigheterna.
  • Inga valutarisker eftersom intäkter och utgifter är i SEK. Jfr med kanadensiska, eller snarare globala, Northwest Healthcare REIT (som dock har bättre tillväxtpotential).
  • Hur tråkig och kylig investering som helst. Centrallager? Ja, inte så att det lockar till skratt direkt, även om man ju alltid kan ha ett skämt på lager så att säga :-)
En något mer subjektiv poäng är att ett salt-relaterat bolag nu åter är i portföljen efter att australiensiska Ridley har fått lämna. Namnet lämnar förresten den del övrigt att önska eftersom svenska och engelska blandas i bolagsnamnet. Att gå hela vägen och döpa det till "Salty Meadow Property Invest" hade i och för sig ändå inte fått amerikanska investerare att flockas... :-)

En enkel beräkning
Siffrorna är lite snåriga pga kort historik, men i korta drag gäller följande:
  • 79 miljoner i hyresintäkter (låst till 2022 men påverkas av KPI)
  • 18 miljoner i räntekostnad (låst till 2020 på 2,83 procent)
  • 6,3 miljoner i amortering (1 procent)
  • 45 miljoner i utdelning
Kvar blir alltså cirka 10 miljoner till övrigt. Därför borde utdelningen vara hållbar utan att belåningen ska öka. För övrigt är marknadsvärdet 1075 miljoner och lånen på 630 miljoner.

Risker?
Ett antal risker eller negativa faktorer finns, se mer i prospektet.
  • Låg omsättning och noterad på First North. Ingen finbörs här inte.
  • Dålig tillväxt? Inflationsuppjusteringen av hyresintäkterna är inte så god pga koppling till KPI. Men med den höga direktavkastningen låter jag ränta-på-ränta effekten göra sitt. Kanske kan de få ut mer från kontorsdelen (12% av ytan tror jag) som för tillfället renoveras.
  • Stort beroende av en enda enskild kund, vad händer om kontraktet inte förlängs från 2022? Samtidigt, finns det någon säkrare hyresgäst än ICA? Och ICA är väl beroende av sitt största centrallager (det finns 6 stycken idag).  Och ska du bygga något nytt krävs det en ganska stor ansträngning och uppstartskostnad. Det borde gissningsvis vara lättare att t.ex. flytta ett huvudkontor som inte kräver lika mycket anpassning eller perfekt läge. ICA-handlarna äger dessutom idag nästan 5 procent av bolaget och vill väl då inte förstöra sin egen investering?
  • Lånen omförhandlas 2020, och högre räntebetalningar kan leda till lägre utdelning. 
  • Kort historik, bolaget noterades så sent som 15 januari 2015. Bolaget är en "avknoppning" från Tribona som tyckte att den vägde för tungt i portföljen (jfr dock resonemanget ovan). Tribona hade 20 procent av dem i sin portfölj, jag har nu 7 procent.
  • Styrelse och ledning har inget jätteinnehav direkt. Jag hade gärna sett större ägande där. Däremot kan man läsa lite mer om investerarna bakom bolaget i den här artikeln. Bland ägarna märks också t.ex. ICA-handlarna, Länsförsäkringar och JP Morgan vilket borde tyda på att det är ett sunt bolag.
Som ni kanske gissat tycker jag att det positiva överväger. Fastighetsbolag med 9 procents direktavkastning är min melodi för tillfället. Tillsammans med Northwest ska de ge ett gott kassaflöde in i portföljen. Den här är inte lika tillväxtorienterad men du har inga valutarisker att tala om. Nej, jag ser det som en riktig långsiktigt stabil högräntefond.

Vad tror du om det här? Är det här något för din portfölj? Normalt brukar jag fråga innan, men med den låga omsättningen ville jag faktiskt köpa först denna gång. Ok, lite som i vilda västern att skjuta först och fråga sen, men ja, man kan ju alltid ångra sig om man missat något väsentligt. I det här fallet tror jag dock det är marknaden som missat något väsentligt. Vad tror du?

60 kommentarer:

  1. Vilka fördelar ser du för fördelar för Saltängen framför Delarka och Kallebäck property invest? Det är väll Carnegie och Pareto som hittat på det här upplägget och kommer sätta liknande byggnader på börsen så länge marknaden är het.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Slarvigt jag skriver, ber om ursäkt.

      Radera
    2. Ingen fara, är med på vad du menar!

      Jämfört med Delarka (Postens huvudkontor) så är det en ännu mer nödvändig byggnad i Saltängen. Vi pratar om ICA största centrallager av sex och en av två distributionshubbar (eller vad man säger). Det är väl något lättare att byta huvudkontor, även om Delarka i och för sig har kontrakt till 2026. Saltängen har också högre direktavkastning.

      I Kallebäcks fall så gillar jag inte att SAAB är ensam hyresgäst. Helt enkelt för stor risk att SAAB tyvärr inte finns kvar om 2, 5, eller 10 år. ICA och Posten lär ju finnas kvar. Saltängen har också högre direktavkastning.

      Jämfört med Delarka och Kallebäck får du högre direktavkastning till i en i mitt tycke lägre risk. När det gäller enfastighetsbolag så gäller det verkligen att vara försiktig eftersom du inte har någon naturlig riskspridning.

      Radera
  2. Tack för tipset, ser intressant ut!

    Risk för rusning på måndag kanske...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, kanske det, även om allt utom direktavkastningen är lite småtråkigt med bolaget :-) Försökte diskutera med sambon men centrallager är inte så sexigt eller vad man säger.

      Radera
  3. KPI-justering åt bägge håll? Alltså intäkterna sjunker om vi får/har deflation?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, så tolkar jag det som: "Bashyran justeras med 100 % av förändringen av KPI med basår 2003." Se bokslutskommunikén sid 4.

      Radera
    2. KPI kopplat till fastighets KPI i så fall för de fastigheter min man sköter har haft problem med dubble KPI i elpriser i 10 års tid typ...så energiprisets relation till KPI är en faktor att beakta i synnerhet om det är en stor del av kostnaderna.

      Radera
  4. Ska bara förtydliga att det verkligen är stor risk att bara ha en hyresgäst. Jag menar, om de inte förlänger så måste man hitta någon ny för att få in hyresintäkter även om man nog säkert kan dela upp fastigheten i mindre delar etc.

    En aspekt som dock är intressant är att ICA äger marken bredvid (om jag tolkar det rätt) , se sid 11 i prospektet. Då tolkar jag det som att en en naturlig utbyggnad är att bygga ut där om kapaciteten i framtiden blir för liten.

    Min tes är att ICA är där för att stanna, och har marken klar för ev. expansion. En expansion borde bygga på att fortsätta hyra Saltängens lokal då kapaciteten är något lägre för utbyggnaden. Så här tänker jag, men man kan ju ha fel.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tydligen ska ett lager hos ICA möjligen ha bytts i Malmö om min man minns rätt.

      Radera
    2. Det stämmer, se länken: http://www.sydsvenskan.se/omkretsen/burlov/oro-och-vemod-infor-ica-flytt/

      Skillnaden mot Saltängen väl är att det är ett av två center samt att 12 000 kvadrat kontor med ICA-anställda finns där. Många av tjänstemännen bor väl i Västerås eller omnejd. I Malmöfallet var det 14 tjänstemän som berördes.

      Radera
  5. Då jag tidigare jobbat på ICA och har lite insyn i logistiken inom ICA och branschen så vill jag bara lägga några kommentarer som kan vara bra att ha med sig.

    Det finns en stor trend i att bygga hel eller semi-automatiserade lager då kostnaden naturligt går ner om det är robotar och datorer som gör jobbet istället för människor med höga löner. Facken är starka på dessa arbetsplatser och nu diskuteras det om man ska införa begränsningar i hur många timmar en lagerarbetare ska få jobba per dag, det kan vara så lågt som 4 timmar effektivt arbete per dag. Så det finns goda förutsättningar för automatiska lager. Kostnaden för dessa investeringar är stor, ICA byggde för 5 år sen ungefär ett automatiserat lager i Helsingborg och det bör ha kostat 1-2 miljarder att genomföra. ICA har inga problem med pengar i nuläget och skulle inte ha så stora svårigheter att bygga ett nytt automatiserat lager i centrala Sverige. Jag har ingen aning om ICA har sådana planer, men om dom skulle ha det så är det ofta dyrt att anpassa en befintlig lagerbyggnad och det är att föredra att bygga en helt ny (särskilt om man själv inte äger nuvarande lagerbyggnaden). Det kan vara värt att hålla utkik efter sådana beslut eller inriktningar från ICA.

    Med det sagt så har jag aldrig hört att ICA ska vara på väg bort från Västerås och dom har som sagt köpt marken bredvid för att förbereda för en expandering av lagret. Vet inte status på det mer än att det för några år sen blev lagt i träda pga några kraftledningar som var tvungna att gå över den marken.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra input, man måste ha koll på riskerna. Har du någon känsla för hur stor risken är att kontraktet inte förlängs? Skulle väl också vara en stor sak för ICA att övergå Västerås?

      Angående automatiseringen är jag inte så kunnig, men redan idag finns väl viss ganska hög automatisering i Västerås - tänker på kött och läkemedel:
      http://www.abb.se/cawp/seitp202/8a34c28890212367c12570a0003c9b62.aspx
      http://transportnytt.se/nyheter/item/677-ica-automatiserar-sitt-lakemedelslager

      Och om en uppsägning skulle vara nära förstående, och för sig en omöjlighet med tanke på 2022, så borde de inte investera i ny utrustning:
      http://www.swisslog.com/-/media/Swisslog/Documents/WDS/06_WDS_CountryPages/SE_Sverige/Swisslog_moderniserar_ICAs_hoglager.pdf

      Men det här är värt att fundera på. Har du förresten någon närmare koll på om kraftledningarna omöjliggör ett nytt lager eller om det bara är svårare? 2012 var det i alla fall fortfarande aktuellt: http://vlt.se/nyheter/vasteras/1.1559635-salde-billigt-koper-dyrt

      Radera
    2. Här är också en beskrivning av fastigheten. Låter ändå rätt ok att de är moderna och ändamålsenliga med god uthyrningspotential, samt att de kan delas av om ICA mot förmodan inte förlänger.

      "Fastigheten är fullt uthyrd till ICA Fastigheter till och med sep­tember 2022 och är hyresgästens största lager i Sverige. lokalerna är till stora delar moderna och ändamålsenliga samt håller en rela­tivt god standard. Fastighetens totala hyresvärde uppgår till cirka 76 miljoner kronor.

      Objektet har goda logistikför­utsättningar med ungefär 250–300 lastkajer/portar som nås från samt­liga håll samt god tillgänglighet och utrymme för in­ och utkommande transporter. Fastigheten omfattar drygt 23 hektar tomtareal och den obebyggda delen utgörs av parke­ringsplatser och körytor. Objektet bedöms ha en god uthyrningspoten­tial genom dess moderna lokaler och attraktiva läge. Möjlighet finns även till att dela av lokalerna till mindre uthyrningsbara enheter. NAI Svefa bedömer att direkt­avkastningen uppgår till strax över 6,5 procent."

      Länk: http://www.fastighetsvarlden.se/affarsanalyser-och-fakta/affarsanalyser/jakt-pa-hog-kvalitet-inom-logistikfastigheter/

      Radera
    3. Jag ska vara tydlig med att jag inte någon som helst insyn i diskussioner kring investeringar i automatiska lager eller tankar om att lämna nuvarande lokaler :)

      Gällande dina länkar;
      1. Det automatiska systemet för kötthantering är inte ICAs utan en tredjepartsproducent av kött som ligger på andra sidan gatan. Jag är osäker på om denna lokal ingår i fastighetsbeståndet?
      2. Att man underhåller höglagrets automation är naturligt då man självklart måste underhålla det befintliga även om det skulle finnas andra tankar om framtiden 5 år från nu.

      Radera
    4. 1. Hoppsan och sorry, i och för snabb research men det är ingen bra ursäkt när det är fel. Helt felpackat kött från min sida även om det var nära.
      2. Stämmer, underhåll måste göras även nu.

      Tack för input, och jag ska ta det lugnare med researchen framöver. Tänkte försöka gå på stämman och då ev ta upp en del funderingar, men givetvis försöka att var bättre påläst.

      Kommer du på någon mer input, bara att skriva och tack för rättningen!

      Radera
    5. Kommer du gå på stämman Gustav? Jag planerar också att gå om du vill slå följe.
      Hälsningar Patrik

      Radera
    6. Jag ska gå. Skicka ett direktmeddelande på Twitter så hörs vi närmare.

      Radera
    7. ...och just det, har du inte twitter så kör ett mejl, se blogger-profilen.

      Radera
  6. Ingen möjlighet till tillväxt så det är väl med preferensaktierna man ska jämföra.
    Några procent högre direktavkastning men istället högre risk i form av ränterisk och beroende av en kund så det kanske jämnar ut sig....

    SvaraRadera
    Svar
    1. Risken borde vara liten fram till 2020 (då lånen förhandlas om) och 2022 (då kontraktet med ICA kan gå ut). I preferensaktier får du inte del av fastighetens värdeökning på sikt vilket är en nackdel.

      Radera
    2. Delvis får man ju med värdeökningen i en preferensaktie genom att risken blir lägre, avkastningskravet på preffen därmed sjunker och aktien därmed stiger.

      Radera
    3. Det må vara sant. Är inte inläst på preferensaktier. Kanske är jag traditionell men jag gillar direktägandet och att det inte finns någon tidsbegränsning i form av inlösenpris etc.

      Radera
  7. OK men fastigheten kan även ge värdeminskning vid högre ränteläge och om ICA säger upp kontraktet så lite högre risk är det allt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sant. Tänkte dock att Västerås är expansivt och att priserna på sikt går upp, men visst finns risken för lägre fastighetspriser, inte bara möjligheten till högre :-)

      Radera
    2. Nothing but return29 mars 2015 21:53

      Faktum är att Västerås är ett av de områden där fastighetspriserna inte stigit sista åren :)

      En annan fråga, äger ICA de andra lagren? Dvs. Vill ICA driva lager själv?

      Radera
    3. Ah, Västerås växer men fastighetsprisernas utveckling har jag inte närmare koll på: http://hurvibor.se/lanssidor/vastmanland/befolkning/

      Man kan jämföra med Tribona som hade 46 % uthyrt till ICA och nu är nere på 31 %. Fortfarande hög andel alltså. Borde egentligen kolla specifikt på logistikcentrumen (de 6 st) men har inte hunnit än. I alla fall finns Tribona som stor aktör som hyr till ICA så Saltängen är inte själva om det.

      Radera
    4. Jag menade egentligen att det begränsar fallhöjden på nedsidan! Framstod som något negativt, var otydlig.

      Radera
    5. Det finns mängder med industriområden i utkanten av Västerås varav ICA:s lager är i ett av dem, men jag har svårt att se att fastighetspriserna drar iväg där ute.

      Fastighetspriserna i centrala delar av Västerås har garanterat dragit iväg de senaste åren men i utkanten finns det oändligt med mark ;-)

      Radera
    6. Ok, då får man hålla koll på att ICA inte köper någonting i utkanten som ändå har bra läge och möjlighet bygglov etc. Men ja, då borde de nästan sälja tomten bredvid först ifall de inte tänkt göra någonting med den :-)

      Radera
  8. Nu tror jag att du har gjort en tankevurpa här. :-) Det är 7 år kvar på kontraktet vilket man kan tycka är en ganska lång tid men det är bedrägligt kort. Om vi jämför bakåt så hamnar vi i 2008. Sedan finns det tveksamheter vad gäller marken bredvid. Är det Saltängen som har köpt den eller är det ICA? Om det är ICA, vad hindrar dem från att låta kontraktet gå ut och bygga ett helt nytt huvudlager vid sidan av? Det där är ett riktigt giftpiller som ICA har satt i händerna på Saltängen inför vidare förhandlingar. Ta vårt lägre hyresbud eller... Även om det är 9% direktavkastning nu så skulle jag nog akta mig för ett sådant upplägg.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är ICA som har marken bredvid om jag läser rätt. Jag tänker att det som hindrar dem är att det inte skulle räcka till. Man kan bygga 70 000 kvadrat logistik på den platsen och Saltängens fastighet har 105 000 kvadrat med 75 procent logistik, dvs 78 000 kvadrat logistik.

      Om man bygger ut måste man väl bygga större än dagens? Nu är det en gammal nyhet men marken borde i mina ögon anses som utrymme för expansion inte ersättning: http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ica-planerar-gigantiskt-lager-i-vasteras/

      Men du har rätt, det är inte på något sätt riskfritt att bara ha en hyresgäst. Den här artikeln talar dock om att fastigheten inte alls är "körd" för uthyrning även om ICA, som jag tolkar det - mot förmodan - skulle säga nej: http://www.fastighetsvarlden.se/affarsanalyser-och-fakta/affarsanalyser/jakt-pa-hog-kvalitet-inom-logistikfastigheter/

      Radera
  9. "Hela fastigheten är uthyrd till ICA Fastigheter Sverige AB och kontraktet löper till 2022-09-30 med ömsesidig uppsägninstid på 12 månader och en automatisk förlängning med 5 år."

    Kan avtalet sägas upp 12mån i förväg, innan 2022?

    Jag är skeptisk. ICA hade haft råd att äga sitt eget lager om man velat. Tolkar det som att man väljer att hyra nu och bygga nytt eget när kontraktet löper ut.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tolkar det som att endera part måste säga upp avtalet minst ett år innan det löper ut men att avtalet gäller tom 2022-09-30 oavsett. Om avtalet ej sägs upp enligt ovan så förlängs det automatiskt i 5 år. Korrekt?

      Radera
    2. Ett sånt stort avtal sägs oftast upp för omförhandling av antingen hyresgästen eller hyresvärden. Att det bara förlängs utan någon förhandling skulle förvåna mig mycket.

      I övrigt har Stefan rätt.

      När det gäller att bygga nytt så är det väldigt lång tid kvar till 2022 och därmed got tom tid för ICA att förvärva mark, ändra detaljplan, projektering och producera ett nytt lager. 5 år för hela processen är en mycket lång tid för en så pass enkel produkt (lagerhall på ett gärde, få överklaganden) och gissningsvis en ganska stor risk.

      Radera
    3. Hur ser du på att ICA äger marken bredvid? Är det inte en naturlig expansion att då bygga ut där?

      För att citera hemsidan: "The Property’s location has strategic importance to the Tenant, as it is one of ICA’s two central logistics distribution centres in Sweden."

      Men man vet aldrig...risken finns ju där det håller jag med om. Frågan är bara hur stor den är.

      Radera
  10. Värt att läsa ang Saltängen:
    https://peakenergi.wordpress.com/2015/03/23/en-ny-portfolj-del-1/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra artikel, jag håller med om poängerna.

      Radera
  11. Här har vi nog en klassisk value-trap. Nej tack för min del...

    Men jag ser att bloggläsarna flockas kring aktien idag som sticker runt 3% just nu. Lite löparn-effekt från Gustav nu :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Löparn-effekt vet jag inte, försöker se det hela som ett riktigt maraton i och för sig ;-)

      Varför anser du att det är en value-trap? Fastigheten har ju ett värde och du har långt kontrakt både på hyresgästen och lånen. Även om ICA inte förlänger bör fastigheten ha god uthyrningspotential:
      http://www.fastighetsvarlden.se/affarsanalyser-och-fakta/affarsanalyser/jakt-pa-hog-kvalitet-inom-logistikfastigheter/

      Radera
  12. 49 Avanza-kunder har idag köpt Saltängen. Även om du har en högklassig blogg så är det lite blondinbella över dina läsare :O)

    SvaraRadera
  13. Stefan har rätt om hyreskontraktet.
    Sa juristen:-)

    Seg Gasell

    SvaraRadera
  14. 100 avanzaägare när inlägget publicerades. 206 i skrivande stund..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, över 100 procent fler ägare talar sitt tydliga språk. Både småläskigt och roligt på samma gång. Nu håller jag tummarna för en fin utveckling :-)

      Radera
    2. Undvik bara att starta en tidskrift det närmaste året ska det nog gå bra... ;-).

      Vad jag inte förstår är varför ICA har haft det här upplägget med vare sig Tribona eller Saltängen. ICA:s avkastning på eget kapital verkar ligga på 10-12 % i goda tider och kassaflödet/eget kapital på ungefär samma nivå. Att då lämna i princip samma avkastning till en fastighetsägare i dagens ränteläge känns lite underligt.

      Radera
    3. Har ICA sålt fastigheten till Tribona eller har dom aldrig ägt den? Antagligen samma anledning som Posten "hyr" av Delarka. ICA är bra på att sälja livsmedel och distribuera livsmedel, ICA kanske inte är lika bra på att förvalta fastigheter, utan kan fokusera på kärnverksamheten?

      Radera
    4. Ingen tidskrift på gång ännu :-)

      ICA har sålt den till Tribona. Har inte läst in mig på detaljerna men nuvarande tes är att ICA äger butikerna men är mer benägna att hyra in sig i lagerlokaler. Kollar man på ICA-fastigheters senaste rapport står t.ex. följande:

      "ICA Fastigheter Sverige äger 107 fastigheter, huvudsakligen butiksfastigheter med ICA-handlare som största hyresgäst. Merparten av dessa fastigheter har ICA Fastigheter Sverige utvecklat i egen regi. Vid sidan om att äga och förvalta fastigheter bistår bolaget ICA Sverige med att hyra in butiks- och lagerlokaler. ICA Fastigheter Sverige-koncernen består av ett 70-tal bolag."

      Radera
  15. 224 ägare i skrivande stund på Avanza... Jag själv tillhör en av de som köpte några st för nyhetsflödets skull. Ska bli intressant att följa utvecklingen.
    Själv har jag följt utvecklingen från annat håll genom ägande i Klövern och (indirekt) Tribona, men tappade tråden efter Tribonas försäljning av fastigheten ICA:s centrallager. Tänkte inte att fastigheten skulle utgöras av ett eget börsnoterat bolag, lite otippat faktiskt.

    Vilken effekt ett litet blogginlägg kan ha! Bättre ägarspridning positivt.

    mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, verkligen stor effekt. Uppe i 246 nu :-)

      Radera
  16. Vänta lite nu. Utan att ha läst på ett dugg om just det hör bolaget och fastigheten så måste jag peka på ett par saker som jag tycker saknas i ditt resonemang.

    1. I K/I-uppställningen ovan saknar jag driftkostnader (el, vatten, OVK etc), underhållskostnader och förvaltningskostnader.
    2. Hur är det med amortering på lån? Har inte bolaget tagit upp lån? Det borde ju minska möjligheten till utdelning då delar av kassaflödet går till amorteringar?
    3. Jag tror att det kan vara farligt att stirra sig blind på ICA som en stabil och långsiktig hyresgäst. De är säkerligen beredda att lämna fastigheten när hyresavtalet går ut. De planerar att göra exakt samma sak med huvudkontoret.
    http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ica-planerar-flytt-av-huvudkontoret/
    4. Ett fastighetsbolag med en enda fastighet och en enda hyresgäst med ett enda hyresavtal är extremt sårbart. Omförhandlingen av hyresavtalet lär bli ganska ensidig. Speciellt om ICA funderar på att bygga ett automatiserat lager.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Såg att du tagit upp amortering, mitt misstag. Ursäkta.

      Radera
    2. 1. Sid 34 i prospektet säger att hyresgästen har egna avtal för värme, vatten, avlopp och el m.m. Däremot så pågår underhållsarbete, t.ex. för en hyresyta som idag inte är uthyrd och den delen ligger på hyresvärden. Har inte hittat kostnaden för förvaltning, men det finns utrymme under övrigt.

      2. Ingen fara :-)

      3 och 4: Ja, det här är en reell risk. Det jag ändå fastnar för är att ICA äger den obyggda marken bredvid och att vi talar om den ena av ICAs två distributionscentraler. Hemsidan talar om: "The Property’s location has strategic importance to the Tenant, as it is one of ICA’s two central logistics distribution centres in Sweden".

      Min förhoppning är att eventuell utbyggnad på fastigheten bredvid sker i samråd mellan ICA och Saltängen. I fallet med huvudkontoret blev de för trångbodda, men om det händer här så finns ju lösningen i direkt anslutning till tomten.

      De kommer i alla fall att samarbeta i utvecklandet av befintliga fastigheten (8000 kvadrat kontor) och förhoppningsvis är det starten på ett längre samarbete. Vem vet.

      Ska väl säga att jag inte har någon särskild kunskap i dessa frågor utan bara redovisar hur jag tänker. Risken finns att det inte förlängs. Men även om det sägs upp så finns tid att hitta andra hyresgäster och fastigheten ska ha god uthyrningspotential och kunna avdelas.

      Jag säger inte att det är riskfritt men jag tycker man får bra betalt för risken (tänker på 9 % direktavkastning).

      Radera
  17. Alltid kul när någon gräver fram något man annars skulle missa. Personligen tilltalar dock det här caset inte mig - ser ut som begränsad uppsida med relativt hög risk (inte "biotechrisk", men endast en fastighet med en hyresgäst gör att effekten om risken realiseras blir otrevlig). I bästa fall ligger aktien stabilt och tickar in 9 %/år i många år framöver. I bra bolag får man bättre värdeutveckling än så. Men gillar man preffar så är ju detta helt klart ett alternativ.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det här är ett defensivt case även om jag själv tror på viss kurspotential också.

      Det jag gillar är att de känns ganska okorrelerade med börsen i övrigt och att de är väldigt förutsägbart minst 5 år framåt. Säg att börsen faller 30 % så skulle jag gissa att inte Saltängen faller lika mycket alls (skulle ju ge en absurt hög direktavkastning då).

      Så visst, begränsad uppsida men förhoppningsvis en begränsad nedsida med. Och risken, ja den finns där. Men om ICA inte förlänger har de minst 1 år på sig att hitta andra hyresgäster och lokalen har bra uthyrningspotential och ska kunna delas av.

      Radera
  18. Ica-handlarna i ägarlistan torde ju borga för att de inte flyttar i första taget, de skulle väl inte investera om de inte trodde på bra avkastning... Hittar inte ica-handlarna i Tribonas ägarlista...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, inte vad jag heller kan se: https://www.introduce.se/foretag/tribona/kalender-och-agare/

      Däremot så var ingen från ICA på årsstämman, lite märkligt kanske.

      Radera
  19. Tack för ett bra inlägg!
    Hur ser dina funderingar kring Saltängen ut idag Gustav?
    Hade varit intressant att få en uppdatering rörande dina tankar?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack :)

      Har tänkt skriva något mer men nästan läge att vänta till efter stämman. Har ett antal frågor jag tänkt ta upp. I korta drag så har jag dragit ner portföljandelen till knappa 5 procent av portföljen jämfört med 8-9 procent som mest. Det är ändå en risk med aktien. Förhoppningsvis är risken för att ICA lämnar liten men konsekvensen av om det händer är stor.

      För övrigt finns en intressant kommentar från "OrakletiLund" 151215: https://www.avanza.se/placera/forum/forum/saltangen-property.html

      Radera