På börsen finns en del enfastighetsbolag och några bolag med få fastigheter. Enfastighetsbolagen är en trend som har startat i Norge och Pareto har fört det hit till Sverige. Ämnet har tidigare behandlats av t.ex. Ägamintid och Petrusko.
Här är en hyfsat uttömmande lista på enfastighetsbolag:
- Saltängen 99,5 kr, yield 9,8 % - ICAs centrallager/kontor i Västerås
- Kallebäck 119 kr, yield 8,5 % - SAAB-försvar, kontor/labb/test i Göteborg
- Link Property 103 kr, yield 7,8 % - kontor i Linköping
- Delarka 118,7, yield 6,8 % - Postens huvudkontor i Solna
- Torslanda 137 kr, yield 5,7 % - Volvo-personbilar, kontor/garage i Göteborg
Sen har vi några fåfastighetsbolag som Bonäsudden (20 fastigheter) och Sydsvenska hem (5 fastigheter). De går lite utanför diskussionen men kan vara bra att ha med sig i bakhuvudet eftersom de har "drag" av enfastighetsbolag. Och enfastighetsbolagen är ju inte heller helt olika hamnar, flygplatser, skidbackar och liknande som finns börsnoterade världen över (men den diskussionen går för långt).
Risken varierar - plockgodis!
Hur ska man se på enfastighetsbolagen? Jag ser dom som högavkastare med varierande risk.Om fler och fler sådana här bolag kommer till börsen går det att bygga sitt eget fastighetsbolag. Plockgodis till skillnad från en vanlig klassisk fastighetsaktie-påse.
Viktigt att komma ihåg är att alla inte är lika, det handlar om högst individuella riskbedömningar. Vilken hyresgäst, lokal, kontraktstid, räntebindningstid och belåningsgrad te.x.? Delarka är kontorslokaler med förhoppningsvis små svårigheter att hitta nya hyresgäster. Andra bolags lokaler kan vara mycket mer specialiserade på gott och ont. En specialiserad lokal kan göra att hyresgästen har mycket svårt att lämna men å andra sidan är uthyrningspotentialen till andra är låg.
För att ett bolag ska vara intressant får inte risken/konsekvensen av att en hyresgäst lämnar vara för stor. Saltängen anser jag numera ha för hög risk för en större portföljandel. Däremot äger jag Delarka i rese- och renoveringsfonden. Det kan nog vara tveksamt att lägga så mycket som 5 % av portföljen i ett enfastighetsbolag - vilket gör att inte någon tar plats i huvudportföljen. Man kan i för sig klumpa ihop några och se dem som "ett bolag" om man vill.
Fördelar och nackdelar
Givetvis finns nackdelar och risker:
- Vissa, flera, eller alla kan ha för hög risk beroende på hur man ser på saken,
- De står och faller med sin enskilda hyresgäst. Om någon hyresgäst väljer att lämna kommer det synas rejält i kursen. Här gäller det att göra sin research och fundera på vilken risk man tar. Du måste tro på hyresgästens verksamhet och att de vill förlänga.
- Sårbart för brand/naturkatastrof även om försäkringsskydd givetvis finns (men man vet ju inte om det täcker hela skadan).
- De är inte bara one-trick-ponies utan snarare one-legged-ponies som står still. Utdelningen är den främsta källan till avkastning.
- Kostnad för t.ex. styrelse kan vara höga jämfört med ett bolag som förvaltar större bestånd.
Nackdelar: En hyresgäst, dålig tillväxt, stor kursrisk vid negativ händelse.
Bolagen jämförs ibland med preferensaktier men här får du del av en långsiktig uppgång i fastighetspriserna. Och det är extremt konkreta investeringar. Du kan nästan åka till Postens Huvudkontor och mäta upp din eventuella ägarandel i meter, cm, mm, nanometer eller vad det nu handlar om :-)
De flesta som "aldrig" skulle investera i ett enfastighetsbolag sitter ironiskt nog med en sådan som sin största placering. Kryptiskt? Jag tänker på den egna bostaden där du också investerar i en enda fastighet.Skillnaden är väl att man knappast kan ta sitt pick och pack och flytta in i ett lager i Västerås även om du äger en betydande andel Och när du köper och säljer din egen bostad bestämmer du själv.
Eller vänta? Det är ju inte alls givet att en villa eller bostadsrätt har samma "hyresgäst" hela tiden? Risken finns att du själv måste sälja pga någon otrevlig händelse. Arbetslöshet, skilsmässor och dödsfall inträffar. Även om betydande skillnader finns så är vi nog enfastighetsbolagsägare lite till mans :-)
Hur ser du på enfastighetsbolagen? Och vad är det för fel att plocka ihop enskilda fastigheter ifall det finns flera man gillar? Är det några du anser ha en tillräckligt låg risk för att investera i? Hårda och torra plockgodisar eller kan någon vara fräsch nog att sätta tänderna i?
Bra skrivet. Dock ser inte jag min villa som investering :) det är mitt hem, ger frihet men också utgifter. Enda jag äger av dem är saltängen men det är även mitt minsta innehav.
SvaraRaderaTack :-) Ja, liknelsen haltar betänkligt men likväl är det en investering (?) i en enda fastighet. Om man inte ska se det som investering, är det konsumtion då? Det kanske är en kombination?
RaderaJa det är nog mer en kombination. Investering för mig är om jag köper ngt nu som jag hoppas kunna få mer för i framtiden. Villan blir mer ett köp där jag vet att familjen kommer trivas i och funkar med hundarna. Och än så länge har det inte genererat cash utan varit en utgift, men värt det :P bytt cash mot frihet&tid. Så så sett kanske en investering? Kombination var bra sagt!
RaderaBra genomgång, precis som preffar bör man verkligen syna dessa aktier noga och att flera i en "korg" är nog inte fel samt ha "lagom" vikt totalt sett.
SvaraRaderaTack! Jag tror också det är rätt strategi.
RaderaJag äger varken preferensaktier eller stamaktier i fastighetsbolag. Men jag tycker att man förutom den operativa risken i själva bolaget bör beakta marknadsrisken. Den stora fördelen med enfastighetsbolagen är att de ger ungefär samma avkastning som preferensaktier men att de även har ett inbyggt inflationsskydd som preferensaktierna saknar (antingen via det löpande kontraktet eller när de omförhandlas). Jag är grymt skeptisk till de inflationsberäkningar vi ser i dagsläget och om exempelvis 2 % inflationen ska diskonteras i kassaflödesberäkningarna för preferensaktier bör det påverkas deras värdering ganska rejält.
SvaraRaderaDessutom har vi den generella prisparadoxen som jag tittat på tidigare. En aktie med låg direktavkastning och obefintlig tillväxt börjar även vid små börsnedgångar konkurrera med mer attraktiva bolag med tillväxtpotential vilket kan påverka börskursen rejält ( http://aktieingenjoren.blogspot.se/2016/04/aktiemarknadens-prisparadox-hogre.html)
Så även om Saltängen och Kallebäck har högst operativ risk är de kanske inte de totalt sett mest riskfyllda högavkastande aktierna i fastighetssektorn.
Bra synpunkt. Marknadsrisken finns alltid där och bör beaktas. Sen vet jag inte om Kallebäck verkligen har så stor risk egentligen, försvar är ju ocykliskt och ligger i tiden.
Radera@Aktieingenjören
RaderaInbyggt inflationsskydd? En fastighet där hyresgästen givit sig av. Vad representerar den för värde? Vem skall Saltängen hyra ut till om ICA väljer en annan placering än Västerås?
Sanningen är att risken är skyhög. En direktavkastning på 9,8% ger signaler om att något är fel.
Med vänlig hälsning
Lars
ICAs hyra för lagret räknas upp enligt konsumentprisindex. Det här innebär att om inflationen i Sverige tar fart så kommer Saltängens hyresintäkter öka i samma takt som inflationen urholkar värdet i den svenska kronan. Den risken ligger i vad jag i mitt föregående inlägg kallar för marknadsrisk vilket inkluderar risken för att priset för en aktie minskar då inflationen spelar en viktig roll på diskonteringsvärdet i en analys utifrån diskonterade kassaflöden. Det här är separat från risken för att ICA säger upp sitt hyresavtal vilket är en operativ risk för Saltängen.
RaderaHuruvida den lägre operativa risken i de flesta preferensaktier kompenserar för den högre marknadsrisken har jag däremot inte tagit ställning till eftersom varken Saltängen eller preferensaktier är en attraktiv investering i mina ögon. Däremot tycker jag att det är lite underligt att du väljer Klövern framför t.ex. Sagax eller Balder, Klövern har trots allt en högre direktavkastning vilket indikerar att risken för dem är högre enligt ditt sätt att se det.
Å tredje sidan, om hyran ökar mer än på andra ställen (genom uppskrivningen) så ökar risken ännu mer att ICA skaffar sig ett annat ställe.
RaderaPå det scenariot finns det två motfrågor
Radera1) Vilket scenario kan du se där fastighetssektorn fastnar i ett läge där hyrorna står stilla samtidigt som inflationen tar fart?
2) Om scenariot inträffar, tror du att det är bäst att vara investerad i Saltängen, högbelånade fastighetsbolag som Klövern eller andra investeringsalternativ?
@Aktieingenjören
RaderaNär det gäller Saltängen kan faktiskt ICA meddela att man inte godtar någon uppräkning enligt konsumentprisindex när kontraktet går ut. Vem förhandlar med vem? Saltängen har inga trumfkort alls att spela ut. Här är det hyresgästen som dikterar villkoren. Risken här är skyhög. Vem skall alla dessa sparare sälja sin aktier till, om ICA meddelar att man skall bygga nytt i egen regi?
Jag tycker Klövern är ett mycket bättre alternativ om man vill ha direktavkastning. 7% på dagens kurs, och en inlösenkurs på 500kr tycker jag är rätt attraktivt. Sedan är det självklart att lagom är bäst. Jag har även en REIT i portföljen. Här blev det Urstadt Biddle. Jag har upptäckt att många tillgångsklasser är ett stort plus.
Ha det bäst
Lars
Fast det är inte mer sant för Saltängen än någon annan fastighetsägare. Om inte kunderna gillar ett nytt avtal kan de alltid söka sig till nya fastighetsägare. I så fall måste ICA hitta en ny fastighetsägare som kan erbjuda en fastighet med ett stort antal portar och stor lageryta samtidigt som Saltängen står inför utmaningen att hitta antingen en ny kund eller flera små.
RaderaEfter att ha läst lite om området (https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:828015/FULLTEXT01.pdf och https://www.kth.se/polopoly_fs/1.119635!/Menu/general/column-content/attachment/217.pdf) samt beskrivningen av objektet (http://www.fastighetsvarlden.se/affarsanalyser-och-fakta/affarsanalyser/jakt-pa-hog-kvalitet-inom-logistikfastigheter/) är det knappast bara ICA som är en potentiell kund för att hyra fastigheten. Läget i Västerås nära E18 är helt enkelt för bra och skulle utgöra ett intressant objekt som nav för en större distributör.
Hej
SvaraRaderaTycker Delarka möjligtvis är ett ok enfastighetsbolag. Äger det ej. Men där vet jag att posten står inför effektiviseringar och man kommer att hyra ett ut plan till ett nytt företag. Pga man ligger hyfsat centralt i Sthlm så är den geografiska risken väldigt låg. Går nog alltid att hitta hyresgäster till deras fastighet.
Saltängen betydligt svårare! Men där belönas du också med en direktavkastning som jag nästa skulle vilja säga kompenserar lite för den ökade risken.
Tack för bra blogg Gurra
Tack :-)
RaderaJa, Delarka känns förhållandevis trygg. I och för sig vet man ju inte om samhällsförändringar, eller förändringar inom posten, får stor effekt på kontorsytorna. Känner inte till detta med att hyra ut ett plan, men jag vet i alla fall var fastigheten finns och att det är ett bra läge :-)
Som du vet så har jag varit kritisk till dessa enfastighetsbolag pga enkundsrisken. men detta skulle isåfall gälla om man bara skulle ha ett sådant. Jag måste erkänna att jag inte har tänkt på den diversifieringsmöjlighet som du för fram här. Det får mig osökt att tänka på strategin med net-net-bolagen där våra bloggkollegor på t ex värdebyrån gör ett stort arbete med att sänka risken genom att se dem som en enhetlig korg av diversifierade bolag. Det här sättet att se på det hela tilltalar mig men att ha ett enda enfastighetsbolag är inte bra riskmanagement enligt mig. Så att summan av kardemumman blir att jag har svängt i den här frågan om enfastighetsbolag om man ser dem som en korg istället för enskilda bolag i sin aktieportfölj.
SvaraRaderaPrecis, det är lite åt net-net-hållet. Med fem bolag så har du diversifierat risken en hel del. Har själv inte byggt upp någon sådan del i huvudportföljen men är inte främmande för det.
RaderaDet finns ju risker med allting. Amerikanska municipel bonds som jag har i portföljen påverkas av dollarkursen. Provräknade på en dollarkurs på sju kronor. Såg inte bra ut. Lägg därtill risken för en stigande ränta.
SvaraRaderaEn räkneövning som många nyblivna aktieägare i JNJ bör fundera över. Varför denna negativa inställning till preffar? Klövern ger runt 7% i direktavkastning. Inlösen 500kr. Bör betraktas som relativt säker. Skulle det vara större risk att köpa denna preff än att investera i Saltängen och Kallebäck?
Jag får ta en ordentlig titt imorgon har tydligen missat något. Med hängande huvud får jag erkänna att jag köpt Klöverns preff.
Med vänlig hälsning
Lars
Klövern är ett bra pref-alternativ.Klart bättre alternativ än Saltängen. Note to self...
RaderaDet jag tänker själv med preffar är att du inte har ett ägande utan att det är en ren ränteplacering. Inget fel med det men på lång sikt är väl utebliven värdeuppgång och inflationssäkring en nackdel. Å andra sidan är en hög (och relativt säker) ränta vid en ränteplacering inget dumt alternativ.
RaderaÄr själv för dåligt påläst på preffar och tycker mig hitta tillräcklig bra alternativ på den direkta aktiemarknaden. Men 7 % med relativt begränsad risk är inte fel.
@Lars Jag har länge följt din kommentarer med stort intresse och jag har lärt mig mycket av dessa. Ju mer jag läser av dina inlägg desto mer inser jag hur mycket du du faktiskt jobbar med dina pengar.
RaderaFår man fråga ungefär hur mycket tid du lägger ner på att arbeta med dina pengar? Någonstans tror jag liksom inte att en heltid räcker i ditt fall...//Stavros
@Stavros
RaderaJodå. Jag lägger ner några timmar på förmiddagen. Vid lunch känner jag mig rätt nöjd. När man hållit på ett tag så vet man på ett ungefär vad man letar efter. Man hittar sin stil, och vilken risknivå man vill ligga på. Jag lägger ingen tid på att studera villkoren på en IPO. Jag köper aldrig mindre förhoppningsbolag. Jag stannar ofta kring det jag vet något om. Jag skulle aldrig köpa ett enfastighetsbolag. Kul att du tagit till dig lite av mina skriverier.
Ha det bäst
Lars
Jag tror vi är många fler som tar till oss. Fortsätt skriv för dina kommentar är mycket bra och kan "gro". Har själv tex funderat på om man inte skulle placera ett mindre kavalleri uppe på kullen i alla fall. Och jag äger inget enfastighetsbolag i huvudportföljen längre.
RaderaBra skrivet Lars - det finns risker med allt. En fördel med enfastighetsaktier är att riskerna är väl kända och ganska enkla att förstå.
RaderaGustav - prefferensaktier är faktiskt ett ägande. Dessa ger företräde till utdelning och rösträtt.
Med vänlig hälsning, Per
Sant, dumt skrivet av mig. Man får som du säger ett ägande, tom i en aktie (jfr preferensaktie) även om det skiljer sig från en vanlig aktie.
RaderaDetta är en svår period på året investera.
SvaraRaderaSe bl.a. https://www.fidelity.com/learning-center/trading-investing/markets-sectors/sector-seasonality
Inte konstigt egentligen då köptrycket med automatik bör minska när semesterperioden närmar sig. När det gäller utdelningar under sommaren är ju alternativen få, om det nu inte gäller preferensanktier. Jag har kollat en del på vilka andra aktier som delar ut då. Nokia, Lagercrantz, Addtech eller Xaxt Nordic utdb. Inget som får mig att trycka på köpknappen för att införskaffa en extra semesterkassa mitt på sommaren. Däremot kan det nog vara en och annan som kortsiktigt vill spekulera kortsiktigt när det gäller Sommar-OS. Jag tänker då på Brasilienfonder och Spelaktier. När jag läste denna artikel från Fidelity så verkar det vara teknologiaktier som gäller nu ett tag framöver och sedan utilities i sommar. Då tänker man på att Fortum skulle kunna vara en bra långsiktig placering från och med nu. Överhuvudtaget är nog tråkiga aktier att föredra när vi nu snart går in i sommaren. Exempel på 'tråkiga' aktier Loomis, Telenor och Nordea
Själv siktar jag ofta på småtråkiga småbolag med tillväxt. Är inte så insatt i säsongsmönster, tror det lönar sig mer att titta på bolag än marknad. Men oavsett så måste man ju handla de fina bolagen på marknaden så någon slags "timing" kan ju vara bra (om möjligt).
RaderaFortum kan vara något men föredrar i så fall Skånska energi. Loomis har för mycket långsiktiga frågetecken för mig (kontanter) men de lär klara sig några säsonger till (understatement!). Nordea, ja det är tråkigt på riktigt. Behöver inte alls vara fel, siktar själv på mindre bolag även om risken kan vara högre (not to big to fail).
När det gäller det lite mindre elbolagen, glöm inte heller Arendals Fossekompani (deras investeringsportfölj förbises lätt) och Elverket Vallentuna.
RaderaTack för tipset! Arendal känner jag igen från någonstans... Tror det är Frost-filmen (småbarnsförälder) men måste kolla in bolaget! Vallentuna har jag kikat lite lätt på men gillar nog Skånska Energi bättre.
RaderaGustav din analys ovan beskriver väl riskerna i t ex Saltängen, men saknar nästan helt en analys över uppsidan. Vad händer om Saltängen förlänger med Ica? Vad kan man göra med sin stora kassa? Dessutom är den totala avkastningen högre än utdelningen - om jag inte missminner mig tjänade man en bit över 12 kr/aktie (man delar bara ut 9,8 kr, resten ackumuleras i bolaget). Slutligen har man en möjlig uppsida i värderingen av fastigheten (fastigheten värderas betydligt högre än börskursen).
SvaraRaderaRisken är hög, men det är också uppsidan.
Med vänlig hälsning, Per
För en gång skull (?) så var jag inte överdrivet optimistisk. Viss finns uppsida i aktier så länge de samlar i ladorna jämför t med vad de betalar ut. Den största positiva effekten kan också beskrivas tydlgiare: de är mindre korrelerade med övriga börsen och relativt ocykliska.
RaderaPå samma sätt som ett tappat kontrakt blir stort minus blir en ok kontraktsförlängning ett stort plus.
Hej, tack för en bra sida. Jag tänker att i en väl diversifierad portfölj kan ett dylikt bolag få en liten plats. Risken (jo den är inte försumbar. Ägde fastigheter 1992..) får uppvägas av andra placeringar, beroende på aptiten och konjunkturen vid rådande tillfälle.
SvaraRaderaPrecis, en "korg" av ett antal enfastighetsbolag tror jag inte är så dumt. Sen är frågan hur mycket tid/energi/bevakning det tar jämfört med ett i mitt fall normalt innehav på 5% (fem bolag på 1% blir möjligen mer att bevaka).
RaderaEn förmodligen dum fråga, men kan någon förklara för mig varför ICA frivilligt betalar så mycket pengar till Saltängen att det blir en utdelning på nästan 10 procent? Alternativet vore ju att ICA lånade till 1.5 procent ränta på banken och äger och driver lagret själv. Vad är det jag missar här?
SvaraRaderaAtt ICA inte äger lagret själva kan man fundera på. Kanske inte är en del av kärnverksamheten alla gånger? ICA hade kunnat buda när Tribona sålde till Saltängen. ICA kan lägga ett bud på Saltängen. Att avkastningen är 10% hos Saltängen kan bero på viss belåning där.
RaderaMen i princip skulle väl ICA kunna låna på banken och köpa ut Saltängen från börsen. Om de vill. Hade de velat antar jag att de hade haft med Tribona tidigare...?