söndag 15 mars 2015

Northwest blir mer internationell - jag ökade


Aktie: Northwest Healthcare REIT
och Northwest International Healthcare REIT
Ticker: NWH.UN och MOB.UN
Kurs 8.83 CAD och 1.79 CAD
Direktavkastning: ca 9 procent och 12 procent

Northwest Healthcare REIT föreslås gå ihop med sin namne Northwest International Healthcare REIT. Transaktionen gör att det sammanlagda bolaget fortfarande har sin tyngdpunkt i Kanada (ca 60 %) men att fastigheter i Brasilien, Tyskland och Australien/Nya Zeeland tillkommer. Anledningen till att jag inte köpte den internationella från början var att Kanada var ett ännu mer defensivt val och att de där är riktigt starka i sin nisch.

För den som vill ha koll på den internationella REIT:en, se presentationen om affären och denna intervju. Intervjun är särskilt spännande kring 3.20-3.30 där det framkommer att de har lån i Tyskland bundna i 26 år (!) till 2,48 procents ränta. Kursen har gått ner sedan nyheten om sammangåendet kom, förstår faktiskt inte riktigt varför. Jag har ökat under veckan på strax under 9 CAD.

Bra eller dåligt?
Är affären positiv? Ja, inte negativ i alla fall enligt min mening. Den internationella delen har långa kontrakt, låga vakanser och fastigheter som "yieldar" väldigt bra. Ska man köra lite plus och minus tycker jag det positiva överväger. Här finns en bra sammanställning i pressmeddelandet om affären men jag skriver lite eget nedan:

Positiva faktorer:
  • Tillväxtfrågan får en naturlig lösning, NWH UN har inte direkt växt så mycket. Med den internationella delen finns större möjlighet på tillväxt på sikt. 
  • Ledningens fokus och korsägande reds ut. Nu riskerar inte det bli så att ledningen lägger mer fokus på den ena REIT:en på den andras bekostnad. 
  • Ett sammanlagt bolag har väl större chans att uppmärksammas och komma med i olika index, och få bättre spread (knappast någon stor sak för mig, bolagets verksamhet är avgörande)
  • Valutaspridningen blir rätt okey, se sid 18 i presentationen.
  • Direktavkastning lär i mina ögon inte sjunka. International-delen ger högre direktavkastning som aktie och backas upp av att fastigheterna i god ordning "yieldar" mer. 
Några minus finns givetvis:
  • De lär knappast vara lika starka i sin nisch på de internationella delarna som i Kanada och att det tar tid att bygga skalfördelar. Fokus tycks vara att jobba sig in i länder via samarbetspartners vilket låter rimligt.
  • Minskad fokusering mot den mogna Kanadensiska marknaden. Känslan är att bolaget går från att vara en defensiv spelare till lite mer offensiv. Mittbacken kombineras med en yttermittfältare och blir sammanlagt en offensiv ytterback - för att tala fotbollsspråk.
Hur blir det nya bolaget?
Sammanlagda bolaget, nya Northwest ser ut så här efter transaktionen. För full bild och kommentarer se sid 5 i presentationen.



Jag fascineras av de långa WALE-tiderna, dvs Weighted average lease time i Brasilien och Australasia. Fair Value på båda aktierna bedömdes förresten till mellan 10.25 - 11.75 CAD och 2.15 - 2.40 CAD. Ok, en köpt värdering men ändå :-)

Minskade i Protector och lite övriga tankar...
Minskade något i Protector på dryga 65 NOK då de börjar närma sig fullvärdering. Protector hade vuxit sig stora i portföljen och ja, även om det är något helt annat så har ju norska försäkringsbolag sina risker.

Vardia-frågan är ganska sent att skriva något om. Men man kan ju, med risk för att vara både uttjatad och efterklok se det som ett argument för diversifiering. Däremot tycker jag inte småbolag i sig är något att undvika. Och jag lider med dem som räknar helt rätt men på felaktiga siffror, det är ju inte deras fel. Händelsen har dock stärkt mig i min tro på att bara hålla sig till bolag som ger vinst och utdelning.

Ska väl betona att man bör göra sin egen bedömning. Jag gillar t.ex. Nortwest men man vet aldrig om det är ett nytt Vardia. Och det är dubbelt jobbigt när en aktie går ner och andra ev. köpt in sig på grund av det man tipsat om. Enda sättet att skydda sig är att sätta ett tak på portföljandelen och i mitt fall är det 15 procent. Lägre tak för svajiga bolag kan diskuteras (men jag undviker i princip dem).

Och det är grymt svårt att vara helt neutral och objektiv. Ta det jag skrivit nu. Jag menar, hur ska man mentalt bortse från att det är en aktie man äger? Om ni tycker jag är kroniskt positiv - stick gärna hål på eventuella bubblor även om jag tror och hoppas att Northwest verkligen inte är en sån.

I förra inlägget talade jag om en källskatteffekt, men kunde inte motstå att öka i Northwest trots att det ökar problemet (för alla kunder ska sägas, jag kör den i Kf). Jag tror ändå man ska kika mest på bolaget och jag bytte ju från en utländsk aktie till en annan, låt vara med högre direktavkastning = högre källskatt.

Vad tror du om nya Northwest? Och de övriga tankarna?

40 kommentarer:

  1. Vad är källskatten i % på ovan nämd aktie?

    //nyfiken

    SvaraRadera
  2. Innebär affären att det kommer dyka upp ett alternativ för att investera i hela paketet eller måste man själv köpa båda aktierna om man vill åt den geografiska diversifieringen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du kommer bara kunna köpa hela paketet eftersom aktierna går ihop. Balansen blir 60 % Kanada och 40 % utland.

      Kolla "transaction details" i länken: http://phx.corporate-ir.net/phoenix.zhtml?c=235532&p=irol-newsArticle&ID=2024600

      Radera
  3. Kloka ord angående Vardia - "Och jag lider med dem som räknar helt rätt men på felaktiga siffror".

    Alla är själv ansvariga för sin egen DD och jag kan bli direkt illamående över de kommentarer som lämnats på diverse forum efter Vardia-resan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, jag tycker också att kritiken inte varit rättvis, jag menar hur skulle de kunnat veta att siffrorna inte stämmer?

      Radera
  4. Hej Gustav, Om jag förstår det rätt så beror nedgången i alla fall delvis på att en del marknadsaktörer är rädda för den brasilianska fastighetsmarknaden. Personligen ser jag det som väldigt positivt och tror att det förmodligen är precis där man har chans att kraftigt växa och tjäna pengar i framtiden. Landet har skriande behov av sjukvårdsinfrastruktur eftersom deras offentliga sektor inte kan hålla vad den lovar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller med om att det är en konstig orsak till nedgången. Totalt står Brasilien för 23 procent och allt är uthyrt (och inflationssäkrat) med långa löptider och fin avkastning.

      När jag tänker efter tror jag det är svårt att hitta den här mixen av sjukvårdsfastigheter i olika länder i något annat bolag. Du kan hitta liknande bolag men inte med sådan geografisk spridning och hög direktavkastning (vad jag kunnat se).

      Håller tummarna för att affären ska vara lyckad!

      Radera
  5. Har länge kollat på Nwh.un för en plats i portföljen och nu kanske det blir läge.
    Har du handlat dom på Toronto eller New York börsen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag köper i Toronto och hittar dem inte i New York.

      Finns på mindre lista (ticker NWHUF) men ser ingen anledning att köpa där pga dålig omsättning och att Toronto-handeln är elektronisk.

      Radera
  6. Har du kollat Concordia Healthcare i Canada?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inte kollat men ADHD-medicin låter spännande. Risken är att de är lite dyra, har gått upp typ 500 % på ett år (!). P/E 88 för 2014 men förväntas i och för sig sjunka rejält kommande år. Skulle spontant dock inte våga köpa.

      Hittar inga bra prognoser för utdelningen för de på 4-traders stämmer nog inte...de har ju trots allt en liten utdelning.

      Radera
    2. Tack för svar. Jag gör som du men sätter upp för bevakning för i år.

      Radera
  7. Mina 410 NWH-aktier har tickat in ca 154 kr netto per månad under snart ett år :O) Enligt rapporten är utdelningen på intet vis hotad/ens i riskzonen. Man kan som sagt aldrig veta om det är ett nytt ARCP eller Vardia, men alla får göra sin egen bedömning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Riktigt fina utdelningar och de lär förhoppningsvis fortsätta! Utdelningsandelen går ner mot 85 procent, och kontrakten och lånen är på långa löptider.

      Radera
  8. De är helt gråmarkerade på Avanza. Går inte att handla med. Måste man ta hjälp av mäklare?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tittar du på NWH.UN och är inloggad på Avanza? Går hur bra som helst för mig. Man behöver inte hjälp av en mäklare för Kanada...

      Radera
    2. 2 nya Avanza-användare har handlat senaste timmen så det verkar fungera.

      Radera
    3. Okej missa va mig! Men man ser inget orderdjup, kurser, graf etc?

      Radera
    4. Elektronisk handel fungerar men du måste vara inloggad för att se orderdjup m.m.

      Länk:https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/220768/northwest-healthcare-properties-reit

      Radera
    5. Man ska ha godkänt Kanada-avtal också. Jag har själv varit sugen på den länkade länge, men tycker inte om 39 CAD courtage hos Avanza (runt 100 000 SEK ska man handla för om man vill komma upp i minsta). Och vill man ha en vikt på 5% per bolag så skulle det vara 2 miljoner i kapital för att göra Kanada värt det. Kanske hos degiro om de öppnar upp ISK/KF.

      Radera
    6. Avanza smyghöjde (dubblade) courtaget för Kanada när dom införde sitt "1kr-courtage".

      Radera
    7. Inte bara höjde de courtaget rejält; man kan inte längre slå ihop flera avslut på samma nota. Så för de som gjorde det tidigare blev det 6 gånger så högt.

      Radera
    8. Jag är tveksam till att man inte kan slå ihop courtage. På prislistan står följande:

      "Lägger du en order som går till avslut skapas en avräkningsnota vilket innebär att du debiteras ett courtage. En köp- eller säljorder kan generera obegränsat antal avslut på oändligt antal kursnivåer under en handelsdag utan att du debiteras mer än ett courtage. Detta gäller för det värdepapper och den handelsriktning (köp eller sälj) du lagt din order. Lägger du däremot en ny order, handlar ett nytt värdepapper eller handlar ett värdepapper i en ny handelsriktning kommer det skapas en ny avräkningsnota vilket innebär att du debiteras ett nytt courtage."

      Radera
    9. Ja, om du ger en order som inte går till avslut till fullo kan du ändra pris på den.

      Men tidigare kunde du göra ett köp, en sälj, och ett köp på olika kurser och få en nota.

      Radera
  9. Har kollat på NWH när du nämnt dem tidigare men tyckte att vakansgraden vår både ojämn och åt det lägre hållet. Hur ser du på lägre intäkterna och högre utdelningsandelen för den kanadensiska verksamheten?

    Sammanslagningen gör dock det hela desto mer intressant. Alla utländska kontrakt verkar öka enligt inflationsindex för respektive land vilket kontrat inflationsoron. Några frågor jag tänkte på när jag läste igenom presentationen var hur du ser på att Rede D'Or SL står för ensamt för 15% av intäkterna. Även om de ha A- i kreditbetyg känns det som en väldigt stor andel. Utöver D'Or verkar de dock ha bra diversifiering.

    De verkar inte säga så mycket om lånen, spontant känns det som att de borde kunna få bättre villkor efter sammanslagningen men just nu har de en del lån med ganska hög kupong.

    Sedan undrade jag om det finns något skäll att inte köpa NWI istället innan sammanslagningen. Igår morse tjänade man 3% på att köpa NWI kontra NWH om jag räknade rätt. Denna skillnad har dock minskat, men är det något annat man bör vara orolig över? Det står att sammanslagningen sker i tax deffered konton som jag fattade det men går det smärtfritt för ägare från Sverige?

    Jag minskade också på Protector och funderar på om jag verkligen kan motivera en fortsatt stor andel på nuvarande nivåer. De gör ju fortfarande allt rätt och i brist på alternativ... men som du säger börjar den nå en rimlig värdering. Då de fortfarande växer på bra finns det visserligen fortfarande en del uppsida. Hur tänker du med fortsatt stort innehav? (om 8% fortfarande stämmer)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den kanadensiska verksamheten är stabil och småtråkig. På sikt finns väl risk för utdelningssänkning om vakanserna ökar. Men sammanslagningen gör att det blir något annat pga att vakanserna sjunker och utdelningsandelen minskar.

      Har kollade Rede D'Or direkt när sammanslagningen blev aktuell, men mer än att de är den ledande aktören är svårt att få fram. Här är en läsvärd artikel: http://www.channelnewsasia.com/news/health/private-equity-walks-on/1685400.html

      Förhoppningsvis kan de få bättre finansiering som ett större bolag.

      Vet inte hur det är med att köpa NWI istället, har inte koll på det. Jag utgår från att det inte ska vara några skattemässiga konsekvenser, i alla fall om man äger NWH men har inte läst in mig på detta.

      Protector har sin tillväxt och jag har väl gått från 8 till 7 eller 6,5 procent så jag har kvar det mesta. En tanke gror om att prioritera jämnare utdelare högre (och Protector har historiskt varit lite svajig). Samtidigt finns det mycket jag gillar med Protector även om den stora undervärderingen är borta.

      Radera
  10. Vad är det som kommer att hända med NWH.UN respektive MOB.UN när det slås ihop? Är det skillnad om man sitter på den ena eller den andra?

    Tack!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kolla här och sen transaction details:
      http://phx.corporate-ir.net/phoenix.zhtml?c=235532&p=irol-newsArticle&ID=2024600

      Viktigaste är nog detta, att NWH köper upp NWI (dvs international):
      "Under the terms of the Arrangement Agreement, NWH will, among other things, acquire all of the assets of NWI and NWI unitholders will receive 0.208 of a NWH unit for each NWI unit held on a tax-deferred basis."

      Utan att vara påläst så låter det spontant säkrare att äga NWH.UN och inte den internationella som ju köps upp, men det behöver inte vara något problem med den internationella heller. Ska försöka grotta mer och någon annan kanske har bättre koll nu direkt?

      Radera
  11. Liten återhämtning idag, vi är snart tillbaka på 10 CAD.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, för en gångs skull så går kursen norrut, eller ska jag säga nordväst kanske :-)

      Radera
  12. Har haft NW en längre tid men inget större innehav. När jag såg dipparna, först vid årsskiftet och nu i mars började jag öka och har nu plötsligt tredubblat innehavet till ca 18% av portföljen, största ökningen gjorde jag senast för drygt 9 CAD. Inspirerad av detta inlägg, men som vanligt rätt sen (seg) på pucken :-).

    Undrar bara var du fick uppgiften om att "Ledningens fokus och korsägande reds ut.". I och för sig en fullt naturlig och rimlig slutsats av ihopslagningen, men undrar ändå om du menar att ägandet och fokuset faktiskt skulle varit mer splitrat och kanske varit i behov av att redas ut tidigare?

    Blev kanske väl stor andel i min portfölj men jag tror NW är ett bra alternativ när så mycket annat blivit så dyrt. Sålde t.ex. nyligen BP, Handelsbanken och Skanska.
    Missar visserligen vårens utdelningar i de senare två men de blev helt enkelt för dyra. Ökade istället i Swedbank - med det skottssäkra argumentet att "nått ska man väl ha kvar i Sverige också..." och som fortfarande verkar något rimligare prissatt.

    Tycker annars det är svårt att hitta något köpvärt i Sverige nu, någon som har nån idé? Får väl annars vänta tills efter "utdelningsfesten", då priserna brukar rasa.

    Seg Gasell

    SvaraRadera
    Svar
    1. 18 procent, ja i och för sig är de defensiva. Själv ligger jag på ca 11 procent i dagsläget.

      Angående ledningens fokus läste jag på vissa forum att det kunde vara så att mer fokus kunde hamna på den internationella delen. Vet inte hur stor farhågan var (korsägande ingick) men ändå, nu är det rakare.

      Jodå, något ska man ha kvar i Sverige och i bankvärlden är väl valfri storbank (eller Avanza!) inte fel. Vi pratar ju antingen oligopol eller suverän kundnöjdhet bland annat.

      eWork tycker jag ser okey ut med tanke på utdelningen. Men man vågar väl inte hoppas att den är ihållig tyvärr.

      Radera
  13. Bloggarna som kör följa john på dig verkar ha beslutat att det heter NHPR istället för NWH.UN....

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hade varit ett logiskt namn i och för sig men... nej, NWH.UN ska det vara :-)

      Radera
  14. Dina formler skulle jag jättegärna vilja ta del av. Kan du inte dela med dig av dina excel filer såsom Snåljåpen har gjort? Så man själv får trixa lite!
    Tack för en bra blogg!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för tipset och jag ska fundera på saken.

      Radera
  15. Funderade lite på börsnedgången senast (var ju nere på 8.80-nivån). Det jag tror oroar marknaden ang Northwest är helt enkelt att det anses som högre risk med investeringar på "exotiska" marknader som Brasilien och Australien. Kommentarer har gått åt det hållet: http://www.stockchase.com/company/view/3751

    Men de har riktigt långa kontrakt och inflationssäkrade hyror åtminstone i Brasilien, så jag förstår inte riktigt reaktionen.

    SvaraRadera
  16. Ja jag har planerat att öka i NWH i halvårsskiftet sedan länge. Orsaken till det är mitt likviditetsflöde som ser ut på det sättet att jag får in en ganska stor summa pengar varje halvår förutom lönen. Denna har jag alltid satt in i mitt sparande och det passar sig bra då att efter den svenska utdelningssäsongen fortsätta öka utdelningarna med de kanadensiska månadsutdelarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ok, inte fel att sprida ut inköpen också heller med tanke på spridning i valuta- och inköpskurser.

      Radera