söndag 28 februari 2016

Min utdelningsfavorit - Northwest Healthcare REIT


Avanza ställde en fråga om vilken som var min favorit bland utdelningsaktier. Därav detta inlägg. Jag hade ovanligt svårt att välja och kampen stod till slut mellan eWork och Northwest. med den senare som vinnare.

Jag letar både efter utdelningsväxare och riktiga högutdelare. Northwest Healthcare REIT är ett typexempel på en sådan. Här är deras webbplats och deras senaste presentation och mina tidigare inlägg om dem.

På kurs kring 9 CAD ger den ca 8.7 procents direktavkastning och de delar ut månadsvis. För mig är den en slags bas i portföljen. Säg att du hypotetiskt investerar 100 000 kr så får ca 8 740 kr per år* eller 730 kr i månaden på dagens kurs.

*En källskatt på 15% dras visserligen på utdelningarna men du får tillbaka den 2-3 år senare, i alla fall hos Avanza. Valutarörelser påverkar också vad utdelningen blir i SEK.

Deras verksamhet
De äger sjukhuslokaler av olika slag. Hälften av intäkterna kommer från Kanada där de äger ca 18% av alla privata sjukvårdslokaler. I Tyskland, Brasilien, och Australien/Nya Zeeland* äger de även sjukhus och kliniker. Trots att de är ett Kanadensiskt småbolag är de alltså ganska internationella. Se presentationen sid 14 och framåt för en god överblick.

De internationella delarna tillkom i sommaren 2015 genom ett samgående mellan Northwest Healthcare REIT och Northwest International Healthcare REIT.

* De äger 24 procent av Vital Healthcare Property Trust, som för övrigt lämnade en bra rapport senast

Plus och minus
En hög direktavkastning kan indikera stor risk. Nästan 9 % borde indikera väldigt stor risk. Jag må vara blind men jag ser inte risken i det här bolaget. Allt sammantaget tycker jag det positiva klart överväger. Ok, det här kommer inte vara någon raket utan mer av en "Steady Eddie" så att säga.

Positiva faktorer
  • 8,75 % direktavkastning, utdelningen har aldrig sänkts
  • Defensiv verksamhet och långa kontrakt
  • Demografin talar för bolaget, fler äldre och sjuka
  • "Nyttig" verksamhet = minskad regleringsrisk etc
  • Mark och byggnader i storstäder borde öka i värde
  • Tydlig storägare/VD med ca 34 procent av aktierna
Negativa faktorer och risker
  • Valutarisker, noterad i CAD och intäkter från Brasilien bl.a.
  • Vakanser i Kanada och Brasilien om de länderna går dåligt?
  • Utdelningen växer inte ännu
  • Hög utdelningsandel och en del skulder men båda är på väg ner
  • Relativt andra bolag har de en ganska hög andel skulder (uppdaterad)
  • Låg omsättning, kursen kan ta stryk om många vill sälja
  • Ny teknik kan göra att färre besöker sjukvården?

Sammanfattningsvis
Sammanfattningsvis tycker jag den har fina egenskaper. Efter samgåendet av den kanadensiska och internationella enheten sommaren 2015 har bolaget också börjat uppskattas av marknaden. Visst kan man tänka sig att e-hälsa växer. se t.ex. denna rapport sid 72. Men att sjukvårdslokaler, kliniker och sjukhus inte skulle gå att hyra ut tror jag inte pga de demografiska förändringarna. Och visst kan Brasilien går ännu sämre, men kontrakten är i alla fall inflationsjusterade.

Nej, jag känner mig bekväm med denna och dess förmåga att - förhoppningsvis - stå emot en eventuell nedgång. Sjukvård är ocykliskt och utdelningarna bör trilla in oavsett börsklimat. Deras kortsiktiga plan är att minska räntekostnader, sälja några fastigheter i Kanada och få ner vissa kostnader, se sid 5-6 i rapporten. På längre sikt hoppas jag att vinsten och utdelningen ökar. Nye VD:n skapade tillväxt i båda när han drev den internationella delen.

Hur ser du på detta bolag? Vad får dig att köpa eller inte köpa detta bolag?

31 kommentarer:

  1. Största risken är väl att betala för mycket.

    Vad är bolaget värt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tycker kurser kring 10.5-11 CAD skulle ge en mer "rimlig" direktavkastning på drygt 7 procent. Utifrån senaste NAV på 9.49 CAD tycker jag också dagens kurs är för låg.

      Radera
  2. Det har varit en jobbig resa sista månaderna med kursraset i höstas. Känns stabilare nu igen. Tyvärr har ju CAD gått ner en del så fortfarande lite minus, fast inkluderar man utdelningarna så är jag på ett litet plus.
    Tänk om fler bolag kunde dela ut månadsvis...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Yes, de börjar återhämta sig. Går CAD ner så ökar i alla fall intäkterna från deras internationella delar. Månadsutdelning är trevligt!

      Radera
  3. Intressant inlägg!

    Det som får mig att tveka är väl den utländska källskatten snarare än just det här företaget och aktien. Jag gillar helt enkelt inte att pengarna är utlånade till kanadensiska skatteverket (eller var de nu befinner sig) och sålunda är utanför ränta på ränta-loopen under 2-3 år.

    Företaget, däremot, ser helt klart intressant ut. Jag är inne i en diversifieringsfas - efter att ha köpt på mig kärninnehaven HM, Investor och Handelsbanken - och letar efter utdelningsaktier för att bredda portföljen, jag tänker mig en något längre lista med företag som var och en utgör upp till 5% eller något sådant av min portfölj. Har redan köpt Tele2, Apple, IBM, Marine Harvest och Boston Pizza; kanske blir Northwest Healthcare nästa?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Just det, synd att 15% fördröjs. Samtidigt gör månadsutdelningen att man får resterande 85% lite snabbare än annars. Men på totalen mindre ränta-på-ränta effekt.

      Northwest tror jag kan platsa in bland samligen :) Förresten, antar att du rankar Marine Harvest högre än Bakkafrost? Och varför? Lite högre utdelning...eller är det något annat?

      Radera
    2. Ren amatörism ligger bakom mitt val av Marine Harvest! Tyckte att produktionssystemen de byggt upp verkade coola, läste några inlägg om företaget, såg lite siffror som inte såg helt fel ut - men jag gjorde verkligen inte någon analys där jag grundligt jämförde med andra företag i branschen, Bakkafrost hade jag inte ens hört talas om när jag köpte en mindre post Marine Harvest ...

      Så tack för tipset om Bakkafrost! Värt att kollas upp om jag bestämmer mig för att gå vidare i fiskodlingsaktiesvängen! En annan sak som jag är lite sugen på är att kolla upp den biologiska sidan av det hela - hur stora är riskerna för parasitangrepp i odlingarna, i vilken utsträckning samarbetar företag som Marine Harvest och Bakkafrost med biologer, vilket är det akademiska kunskapsläget när det gäller lax som odlas?

      Radera
    3. Nog kan det finnas risk för parasiter, Chile åkte väl på något sådant. Inte mina tankar här utan något jag hört... är att det kan vara så att de norska går väldigt bra just för att Chile ligger efter, men att det möjligen blir tuffare när/om de kommer ikapp (och utbud/efterfrågan balanseras).

      Senast jag kollade hade Bakkafrost bättre nyckeltal, men å andra sidan lockar väl Marine Harvest med högre utdelning.

      Radera
    4. En annan sak som talar för Bakkafrost är deras placering: Färöarna. Färöarna tillhör Danmark men ändå inte, i det att de inte är medlemmar i EU. Företag på Färöarna står därmed utanför handelskriget Ryssland-EU vilket gett en boost för Bakkafrost.

      Men Marine Harvest har också verksamhet på Färöarna. Som framgår av sidan 84 i det här dokumentet är dock Marine Harvests produktion av lax på Färöarna mycket mindre än anläggningar i Norge, Skottland, Irland, Chile och Kanada. Det gäller i och för siffror som förmodligen är ett eller annat år gamla - kanske expanderar företaget på Färöarna för att utnyttja luckan i den ryska blockadmuren?

      Radera
    5. Självfallet har företagen Biologer och Veterinärer samt egen forskning gällande ALLT som har med odling att göra.

      Man blir inte världsbäst som i Bakkafrosts fall utan att ha koll på varenda del i processen.

      Det som även gör Bakkafrost unikt är att de producerar världens bästa lax till världens lägsta kostnad.

      Sedan säljs den till världens högsta pris :-)

      De rensar all foder för miljögifter m.m. och verkar i hela kedjan från foder till VAP.

      De har även löst (vet dock ej om det är permanent) problemen med lus på laxen genom att härma laxens naturliga beteende.

      Någon vinst från handelskriget med Ryssland finns inte mera.... det tåget har avgått för länge sedan.

      Lycka till :-)

      Radera
    6. Låter spännande och högkvalitativt. Och lösningen på lusproblemet som lök på laxen (om det uttrycket innebär något positivt).

      Problemet för egen del är om de verkligen kan växa, lite värdering, och om de gynnas av att chilenarna gått dåligt. Men onekligen ett fint bolag!

      Radera
    7. Jo, visst har de biologer och egen forskning. Men hur mycket, har de lika mycket, vilken betydelse har fristående forskning eller är allt in-house, vilken draghjälp har de av norska statliga universitetsbaserade forskningssatsningar (det borde finnas Vinnova-liknande norska forskningsfinansiella satsningar på laxodlingsrelaterad biologi)? Det skulle jag vilja gräva lite djupare i.

      Radera
  4. De har gått ned 30% på tre år. Jämför det med O (realty income corp) som gått upp 30% på tre år OCH också delar ut månadsvis.

    Om man har 100´000 år ett och 70´000 år tre så känns det sak-samma om de delat ut 30´000 kr totalt under samma tid, jag har bara fått mina egna pengar tillbaka.

    Dessutom till en högre risk än ett nollräntekonto, räknar man in courtage så är det en usel affär.

    Sammanfattningsvis så är det därför jag tvekar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Halvdålig historik är en risk som jag kanske borde lagt till. Beror på hur man ser det. Sedan sommaren 2015 är de ett "nytt bolag" efter sammanslagningen. Det är främst den kanadensiska delen som gått trögt och visat dålig tillväxt och den väger nu 50 procent i bolaget.

      Ser man båda enheternas resultat ink utdelningar så är resultatet inte uselt. I den internationella kom tillväxt och utdelningshöjning och jag gissar/hoppas att samma sak på sikt kommer i den sammanslagna eftersom han som drev den internationella delen nu styr.

      Radera
    2. Kanske ska tillägga att jag ligger plus på investeringen även om man bortser från utdelningar. Men jag började köpa typ jan 2014 kring 10.5 CAD och har fortsatt köpa. Vid introduktionen handlades den kring 13 CAD vilket nog var lite högt.

      Hur innehavet utvecklats för sin egna del beror också på vid vilka tidpunkter man köpt, för CAD/SEK svänger en del över tiden: http://www.xe.com/sv/currencycharts/?from=CAD&to=SEK&view=5Y

      Radera
  5. Om ni tittar på skuld/tillgångar så är det ca 3/1 enligt balansräkning. Vilket gör Northwest en stor risk att äga. Jag skulle nog inte vilja äga detta bolag. Det är därför Northwest är så låg värderat.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Låter högt, ja, men beror nog på hur man räknar. Kollar man debt to gross book value så är den 52.4 eller 57.1 och den kan vara upp till 65 %. Den ska också komma ner mot 50 på 12-18 månader.

      Jag tänker att fastigheterna inte är överbelånade utifrån det perspektivet, och det handlar också om stabil verksamhet och långa kontrakt. Tror du jag tänker fel här?

      Se sid 61 i rapporten:
      http://phx.corporate-ir.net/External.File?item=UGFyZW50SUQ9MzEzNTEwfENoaWxkSUQ9LTF8VHlwZT0z&t=1&cb=635829862552459166

      Radera
    2. Som en jämförelse har Dream Global Reit debt to gross value på 51 %. Northwests belåning är inte så pass mycket högre. Dream Office reit hade strax under 50. Med målet kring 50 som Northwest har så tror jag de ändå är ganska "normala" när det gäller skuldsättning.

      Länk:
      http://www.dream.ca/global/wp-content/uploads/sites/5/2015/11/Dream_Global-November-2015-Presentation-final.pdf

      Radera
    3. Jag gick in och läste och det du säger stämmer om debt/grossvalue (total asset) för både Dream och Northwest. Och räknade på morningstar för Realty income och det låg på 44% vilket inte är stor skillnad från northwest på ca 52%... men
      Om vi tittar på debt/equity dvs skuld/(total tillgångar-total skuld) för Northwest, Dream och Realty i ordning.

      Northwest debt/equity ca 2.9/1
      Dream debt/equity ca 1/1
      Realty income debt/equity ca 0.8/1.

      Detta ger ett bättre överblick och större skillnad, än bara 8% mellan Northwest och Realty eller några futtiga % mellan Northwest och Dream:).
      Helt plötsligt är det förståligt varför Realty gått upp så mycket och Northwest ner.

      Dock kan Northwest betala sin dividend, för AFFO ligger på +0,20 varje kvartal och det täcker nästan precis utdelningen, men om ränta skulle sticka iväg kan dem få problem i framtiden på grund av skuldsättningen.

      Har jag tänkt fel?:)

      Radera
    4. Ja, det här är en skillnad. Sen är Nortwest inte extrema i ett större sammanhang, finns 15-20 andra Kanadensiska REITs som ligger på debt/total capital på över 0.6. Frågan är också vilken som är viktigast att titta på, tittar en bank mest på debt/equity eller debt to gross assets? Om fastigheterna inte är högbelånade, är det då farligt att equity är låg?

      Men visst är en nackdel att de är så pass belånade. Även om skuldsättningen är på väg ner kan det visa på ett problem. Bolagen kan väl växa genom att (1) ge ut nya andelar, (2) ta högre lån, eller (3) återinvestera ej utdelad vinst i verksamheten.

      I Northwests fall så är det svårt att ge ut nya andelar om de handlas under NAV (väl?) och högre lån vill man inte ta, samt hela vinsten delas ut. Problemet är då framförallt tillväxten. Men de refinansierar lån och utdelningsandelen är på väg ner. Min tanke är att tillväxten är nästa steg efter 12-18 månadersplanen.

      Risken för högre räntor borde inte vara så stor generellt eftersom de har ganska långa låneavtal. De som förnyas under 2016 borde leda till att de få ner räntan.

      Anledningen till att jag accepterat skuldsättningen är att de har en väldigt stabil verksamhet i grunden. På sidor med diverse analytikerkommentarer finns olika åsikter om bolaget men skuldsättningen tycks inte vara något som nämnts särskilt. Någon sa i December faktiskt att ”Balance sheet is in exellent shape”, vilket i och för sig kanske var att ta i. Det riktiga citatet från intervjun är faktiskt ”decent shape”, se videon: http://www.bnn.ca/Video/player.aspx?vid=762412

      Läs mer här om analytikerkommentarer: http://www.stockchase.com/company/view/3751

      Jag ska fundera vidare och följa utvecklingen, tack för bra input!

      Radera
  6. Nu har jag kollat lite snabbt på bolaget, samanfattar det med att ag tycker det är riskabelt. De har mycket hög AFFO payout ratio, dålig räntetäckningsgrad, hög debt to assets och debt to equity. Däremot är det idag billigt, enl morningstar är price to book cirka 1.0 och yield är skyhöga 8.7% Som Gustav skriver så är uthyrningsgraden och lease term rätt bra, uthyrningsgrad på över 95% och leases so sträcker sig nästan 10 år fram i tiden sett viktat och genomsnittligt.

    Jag äger lite NWH och kan tänka mig att öka om Q4 visar på bättre payout ratio mot AFFO, och om kostnaderna inte skenar iväg.

    Tack för en bra blogg, det var du som fick upp mina ögon för NWH. Verkar inte vara så många andra som analyserat bolaget..

    Tack
    -S

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst, de finns risker med bolaget. Men jag tror att det är på rätt väg. Med långa kontrakt, långa löptider på lånen och defensiv verksamhet tror jag att en skuldbörda större än snittet är klart hanterbar. Däremot så gäller det att följa att de utvecklas åt rätt håll, att skulderna minskar, att AFFO går ner. Inte bara för stabiliteten utan för att de också ska kunna växa.

      Det som hänt är att det finns en tydlig plan sedan nya VD:n tog över och så länge de levererar enligt den är jag inte orolig.

      Tack själv för bra input, jag tycker nog ändå inte det är riskabelt men ska fundera vidare! (se även min nya kommentar ovan för fler tankar).

      Radera
    2. Du har förresten en annan artikel här:
      http://seekingalpha.com/article/3596396-northwest-healthcare-properties-reit-growing-steady-goes-9-percent-yields

      Sen finns en pro-artikel på Seeking Alpha som också är läsvärd.

      Radera
  7. Behöver man säga till t ex Avanza för att få tillbaka de 15% skatt eller går det automatiskt?

    Hur fungerar det i ISK rent allmänt måste man säga till eller?

    SvaraRadera
    Svar
    1. I en kapitalförsäkring behöver man inte göra någonting för åtminstone Avanza och Nordnet återbetalar källskatten 2-3 år senare. Oftast är det full eller närmaste full återbetalningsgrad.

      I ISK så är det mellan dig och skatteverket. Det ska gå med automatik även här (håll utkik i deklarationen) men en viktig gräns finns. Du får max tillbaka 500 kr om du har underskott av kapital. För kapitalförsäkringen finns inte denna gräns.

      Har du tänkt få tillbaka mer än 500 kr (= mer än 3 333 kr i utländsk utdelning på 15% källskatt)? Då är det smartare att börja bygga upp innehavet i en kapitalförsäkring från början.

      Radera
  8. Här finns några minuters genomgång av Northwest från en analytiker: http://www.bnn.ca/Video/player.aspx?vid=762412

    Han verkar inte alltför oroad över skuldsättningen, men däremot av den Brasilianska valutan. Han spekulerar för övrigt att de non-core fastigheter som säljs i Kanada kommer användas för tillväxt i Europa (Tyskland antar jag) eller Australien.

    SvaraRadera
  9. Jag har en inte obetydlig post i NWH men har inte vågat återinvestera utdelningarna i den :) Den har utvecklats bra mycket bättre än HCP dock som jag trodde var bra mycket tryggare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stora bolag kan innebära en falsk trygghet. Finns väldigt många potentiella säljare :)

      Radera
  10. God artikel og spændende aktie som virker interessant men de har en del indtægter i Brasilien hvordan ser du udsigterne her? Jeg kunne godt være noget usikker på Brasilien!
    For de nysgerrige er I velkommen til at samle inspiration ved at kigge på min fond på www.wikifolio.com og søg på Lex Invest Global...!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack! Kolla in din portfölj, Pandora och Novo Nordisk är spännande bolag, bland andra!

      Brasilien är en risk. Men hyreskontrakten är inflationsjusterade. Och de har även lån i Brasiliansk valuta (så om valutan sjunker så sjunker också lånen). Dessa två faktorer är positiva, men fortfarande är det en risk totalt sätt.

      Läs mer om Brasilien i rapporten sid 14 och framåt:
      http://phx.corporate-ir.net/External.File?item=UGFyZW50SUQ9MzEzNTEwfENoaWxkSUQ9LTF8VHlwZT0z&t=1&cb=635829862552459166

      Radera
  11. Nu har deras rapport kommit. Se gärna presentationen för en sammanfattning:
    http://www.nwvp.com/nwhreit/Q4-15/NWH_REIT_Q4_15_Investor_Update.pdf

    Utdelningsandelen är hög, 100%, men "normalized" är den 92%. Fastigheterna har värderats upp så NAV är 10.71 CAD och skuldsättningen har gått ner. Kolla särskilt planen på sid 4-5 i dokumentet för målen 2016 och framåt.

    SvaraRadera