Maximera eller minimera husköpet? Och nästa ekonomiprat

Det slog mig att jag bloggat i 3 år men inte skrivit en enda rad om den största investeringen jag gjort. Såklart så syftar jag på huset! Visst är det något annat än ett vanligt aktieköp men vissa likheter finns.

Mycket finns att säga om husköp och det finns mängder av aspekter. Jag tänkte stanna vid en:

Om man har möjlighet, är det då smart att köpa så dyrt hus man har råd med utifrån sin budget? Maximera husköpet eller inte? Är det smart att köpa en 3-miljonersvilla om man med viss marginal har möjlighet att istället köpa en som kostar 6 miljoner?

Min tanke har alltid varit att undvika lån i den mån det går, och bara köpa ett hus som uppfyller alla behoven till lägsta möjliga pris. Men är det rätt tänkt? En kompis uttryckte sig såhär: Maxa alltid husköpet... och det satte igång detta inlägg.

Hur mycket dyrare är 6-miljonersvillan per år?
Köper man 6-miljonersvillan så har man betalat 3 miljoner mer (no kidding). Och det är ju en kostnad som bör gå att räkna på - givet vissa antaganden.

Kostnaden för varje lånad miljon blir cirka 3 000 kr per månad med en ränta på 5 % (3,5 % efter ränteavdrag). Du får då ca 9 000 kr per månad i ökade kostnader - pengar som du annars t.ex. skulle kunna investera på börsen. Per år blir det 108 000 kr. Ett dyrare och antagligen större hus kräver också mer underhåll och uppvärmning över tid, så jag lägger på 20 000 kr per år.

Totalt blir det då cirka 130 000 kr dyrare för 6-miljonersvillan per år. Jättegrovt räknat förstås och jag höftat till med en fast ränta, utgått att ränteavdragen finns kvar, antagit att husen är i samma skick och läge, struntat i högre kostnad för pantbrev och lagfart etc. Har säkert missat massor med andra saker, men vi går vidare.

Vilket är bäst när vi uppskattat kostnaden?
Med en mycket grov uppskattning av kostnaden kan vi ställa alternativen mot varandra.

1. Ha 3 miljoner kr extra investerat i huset (6-miljonersvillan) eller
2. Få 130 000 kr per år i lägre kostnader? (3-miljonersvillan)

Vilket som är bäst måste väl till stor del bero på vilken värdeökning de 3 miljoner kronorna får när de är investerade i huset. Sätter vi 10 % värdeökning per år, dvs orealistiskt högt (?), blir det 300 000 kr på de 3 miljonerna och då överstiger värdeökningen de inbesparade kostnaderna.

Vid en värdeökning på 4,5 procent per år så blir värdeökningen lika stor som de inbesparade kostnaderna på 130 000 kr. Men en sak är viktig att tänka på: Du får bara del av värdeökningen när du säljer.

Jag gissar att en mängd övriga faktorer kan påverka. Hur stor är alternativavkastningen på börsen? Inflationen? När säljer man huset? Ändrade regler för fastighetsskatt etc. Något jag kommer att tänka på är också risken. Vad händer om en av låntagarna blir sjuk och får lägre inkomst? Och allt är investerat i en enda fastighet, vilket inte är någon riskspridning.

Summering... de vete tusan :-)
Den uppenbara osäkerhetsfaktorn är hur mycket huspriserna kommer att stiga. Se t.ex. denna rapport från boverket (sid 10) för hur utvecklingen har varit historiskt. Och väldigt många faktorer är okända. Jag vågar mig därför inte på någon summering utan vill väcka tanken och frågeställningen. Hur tänker ni i dessa frågor? Misstänker också att det kan finnas en del tankevurpor och massor av missade infallsvinklar, men men...

Som vanligt är det "rikemansproblem" i exemplet men frågan är nog aktuell för de allra flesta: Ska man maxa sitt husköp eller inte oavsett budget?

För att köra en riktigt konkret avslutning. Vi gick på 3-miljonersvillan trots att vi hade kunnat gå högre. Gjorde vi rätt? Min filosofi är att inte köpa mer än du behöver - och välja ett undervärderat område - och investera eventuellt överskott löpande på börsen etc. Då får du lägre risk generellt i och med högre kassaflöde, lägre lån och mer riskspridning, för allt sitter ju inte i bostaden. Men det här är svåra frågor. Eller hur? Så hur gör du?

Nästa ekonomiprat 10 juni
Nästa ekonomiprat blir tisdagen 10 juni kl 18 på Belgobaren.

Har bokat 25 platser och hoppas att de fylls. Senaste gången var lyckad med många intressanta diskussioner och 20-talet personer på plats. Så välkommen om du har möjlighet!

Anmäl dig via mejl eller i kommentarsfältet.