Indirekta fastighetsbolag - bättre än vanliga?

Jag är inte någon fastighetsinvesterare. Men om man får fastigheter på köpet, eller med rabatt, i något annat typ av bolag så kan det vara en bra deal. Jag ser fastigheter som en ibland underskattad del av bokfört värde. Precis som nettokassa och andra finansiella tillgångar ibland glöms bort kan samma sak ibland gälla fastigheter.

Vanliga fastighetsbolag går bort

Skälen till att jag sedan en längre tid inte äger vanliga fastighetsbolag är:

• Ofta skuldsatta bolag från början. Räntor kostar.
• Tillväxt kräver oftast mer lån. Expansion kostar.
• Du har redan tillräckligt med fastigheter om du äger ditt boende.

Som jag varit på innan tycker jag det är jättekonstigt att så många svenska småsparare gillar högt belånade fastighetsbolag. De kommer med uppenbara risker, se som ett tydligt exempel Valueteddys utmärkta genomgång av SBB. Och äger du ditt boende kan du från början redan ha hög, kanske för hög, fastighetsexponering. Men jag säger inte alltid nej. Skulle det finnas något lågt skuldsatt fastighetsbolag eller väldigt nischat, så ja, kanske. Men det vanliga, populära och av slentrian högbelånade går bort för mig. 

Jag äger ändå fyra fastighetsrelaterade bolag. Men gemensamt för dem är att fastighetsägandet inte riktigt är huvudverksamheten men ändå står för en hyfsad del av tillgångar, värde eller framtida tillväxt. Och det handlar inte heller om klassiska månadshyresgäster utan hotell (AS Company), eget ägande av försäljningslokaler (Italtile) samt lokaler för begravningar (K2 LT). Men låt oss titta på det kanske tydligaste exemplet på undervärdering, Ekadharma, där mycket värde finns i den mark de äger.

Ekadharma: Fastigheter på köpet?

Här köper du Indonesiens ledande tejpbolag och får på köpet kassa, mark och byggnader i nivå med bokfört värde. Det tycker jag är helt okey. Vi tar några enkla siffror: Ekadharma har enligt senaste årsrapporten (2022)

• Cash: 382 Billion IDR
• Landrights: 332 Billion IDR
• Buildings: 110 Billon IDR

Förutom detta finns t.ex. maskiner, bilar, tejp på lager etc. Men om vi bara summerar detta ovan blir det 824 Billion IDR, cirka 57 million USD. Vad handlas bolaget till på börsen? Jo, 65 million USD. Dvs, du får en lönsam och stabil tejprörelse nästan gratis, eller fastigheterna nästan gratis. Viktigt är att tejprörelsen inte på något sätt är dålig, snarare tvärtom: de vinner kontinuerligt utmärkelser (top brand awards) och var åtminstone för 10 år sedan störst i Indonesien - och de har växt försäljningen sedan dess. De är som minst ett av de ledande bolagen. Tejp är också diversifierat mot många delar av ekonomin och en förbrukningsvara viket bör ge hyfsat stabila kassaflöden, även om en koppling finns till råvarupriser. 

Ekadharma handlas till P/E 12 och knappa 4 procents direktavkastning, vilket inte är uppseendeväckande. Men med Price/Book på 0,9 är de mycket billiga sett ur det perspektivet och det bokförda värdet har ökat under många år. En delförklaring är att kassan fyllts på med pengar från den relativt lågt värderade tejpverksamheten, men värdeökning på fastigheterna är en ännu större förklaring. Kanske beror den på något så simpelt som urbanisering? Marken beskrivs på sid 50-55 och även på hemsidan (klicka på details). Se även gärna sid 66 i senaste årsredovisningen:

"The Company owns parcels of landrights in various big cities in Indonesia with Building Use Rights (HGB) for a period of 20 until 30 years and will expire between 2023 and 2050.  Management believes that there will be no difficulty in the extension of the landrights since all of the landrights were acquired legally and supported by sufficient evidence of ownership."

Så man får alltså med mark på (tejp)köpet, i större städer, i världens 4:e folkrikaste land. Där pågår en inflyttning till städerna och befolkningen blir fler och rikare. Nog är det inte självklart att äga mark i Indonesien, men varför inte om man får den billigt? Se gärna marketscreeners översikt. Bolaget påminner lite om Australiensiska Ridley, där mark för gamla saltanläggningar och nedlagda kvarnar hamnade centralt när städerna växte. Sen är det inte självklart eller möjligt att marken ska eller kan användas till annat, den är ju en del av verksamheten, men det här kan ge ett skydd på nedsidan och bolaget sitter ändå på stora värden, utan skulder.

Summering

Ekadharma tycker jag är ett tydligt exempel på ett bolag med dolda värden. Du hittar inte så ofta detta i så många västerländska bolag eller i större indonesiska bolag för den delen. Ett kul case angående dolda värden och Indonesien är förresten Media Nusantara, som ägs av Tundra fonder, väl beskrivet här (på svenska). 

Såklart kan mindre bolag på mindre bevakade marknader också komma med större risker. I Ekadharma finns inte fonderna där (se ägarbild sid 57 i årsredovisningen) och insynsägandet är stort, kanske för stort. Men det här är en variant av klassisk värdeinvestering, med reservation för att jag missat något. Vad tror du generellt om att hitta dolda värden i form av fastigheter eller annat? Och kan du tänka dig att äga fastighetsbolag? Indirekta fastighetsbolag eller vanliga i så fall? Jag vet vad jag väljer!

Ps) När vi ändå pratar fastigheter: Ett lite udda fastighetsbolag jag ibland kikar på är belgiska Texaf. Men nej, jag tror Indonesien som land är bättre och säkrare. Någonstans blir det för exotiskt, även för mig! Innovative Industrial Properties, nämnt av 8:e underverket är ett nischat USA-bolag med ovanligt lite skulder, och bra på siffrorna, men det är nog inte riktigt någon bransch för mig och jag har ännu lättare att hitta värde på Jakartabörsen.