Aktie: Saltängen Property Invest
Ticker: SAPIAB
Kurs: 107 SEK
Direktavkastning: ca 9 procent
I slutet av veckan köptes en del Saltängen Property Invest in till portföljen på 108 kr. De är ett nyligen börsnoterat bolag på First North som i princip består av ICAs centrallager i Västerås. Och vad är spännande med det? Ja, de är en okänd högutdelare med en stabil verksamhet. Sånt gillar jag. Ska säga att jag inte hittade detta bolag själv utan det var en spaning från Karl Lans (@KarlLans på Twitter).
Affärsidén är enkel. Bolaget äger ICA:s centrallager i Västerås, hyr ut det på långt kontrakt och har lån på lång löptid. Här är bokslutskommunikén och prospektet. Mellanskillnaden mellan hyresintäkten och lånekostnaden delas ut till aktieägarna. Fastigheten förvaltas av Hestia och Saltängen är ägare.
Pengar fick jag loss genom att Handelsbanken åkte ur portföljen tidigare i veckan. På 422 kr tyckte jag efter långt funderande att de var så pass övervärderade att en försäljning var motiverad. Min "riktkurs" är ca 350 kr medan Morningstar stannar på 319 kr. Ok, kvalitet ska kosta men...det finns andra alternativ, så åter till Saltängen.
Vad jag gillar
En del positiva faktorer finns:
- Hög direktavkastning med kvartalsutdelning. Var annars får du 9 procents direktavkastning i den här lågräntemiljön? eWork är ett alternativ, men en viss del är ju extrautdelning.
- Stabila intäkter genom att kontraktet med ICA löper till 2022. Hur var det med konkurrensfördelar då? Tja, du kanske inte smäller upp ett anpassat centrallager precis bredvid av uppenbara skäl (geografiskt monopol). Poängen med resonemanget med konkurrensfördelar är att intäkter ska vara förutsägbara i minst 5-10 år och att vinsterna ska skyddas mot konkurrens. I detta fall uppnår man det genom långa kontrakt.
- Ingen preferensaktie utan du äger ett bolag. På lång sikt får du del av värdestegringen på fastigheterna.
- Inga valutarisker eftersom intäkter och utgifter är i SEK. Jfr med kanadensiska, eller snarare globala, Northwest Healthcare REIT (som dock har bättre tillväxtpotential).
- Hur tråkig och kylig investering som helst. Centrallager? Ja, inte så att det lockar till skratt direkt, även om man ju alltid kan ha ett skämt på lager så att säga :-)
En något mer subjektiv poäng är att ett salt-relaterat bolag nu åter är i portföljen efter att australiensiska Ridley har fått lämna. Namnet lämnar förresten den del övrigt att önska eftersom svenska och engelska blandas i bolagsnamnet. Att gå hela vägen och döpa det till "Salty Meadow Property Invest" hade i och för sig ändå inte fått amerikanska investerare att flockas... :-)
En enkel beräkning
Siffrorna är lite snåriga pga kort historik, men i korta drag gäller följande:
- 79 miljoner i hyresintäkter (låst till 2022 men påverkas av KPI)
- 18 miljoner i räntekostnad (låst till 2020 på 2,83 procent)
- 6,3 miljoner i amortering (1 procent)
- 45 miljoner i utdelning
Risker?
Ett antal risker eller negativa faktorer finns, se mer i prospektet.
- Låg omsättning och noterad på First North. Ingen finbörs här inte.
- Dålig tillväxt? Inflationsuppjusteringen av hyresintäkterna är inte så god pga koppling till KPI. Men med den höga direktavkastningen låter jag ränta-på-ränta effekten göra sitt. Kanske kan de få ut mer från kontorsdelen (12% av ytan tror jag) som för tillfället renoveras.
- Stort beroende av en enda enskild kund, vad händer om kontraktet inte förlängs från 2022? Samtidigt, finns det någon säkrare hyresgäst än ICA? Och ICA är väl beroende av sitt största centrallager (det finns 6 stycken idag). Och ska du bygga något nytt krävs det en ganska stor ansträngning och uppstartskostnad. Det borde gissningsvis vara lättare att t.ex. flytta ett huvudkontor som inte kräver lika mycket anpassning eller perfekt läge. ICA-handlarna äger dessutom idag nästan 5 procent av bolaget och vill väl då inte förstöra sin egen investering?
- Lånen omförhandlas 2020, och högre räntebetalningar kan leda till lägre utdelning.
- Kort historik, bolaget noterades så sent som 15 januari 2015. Bolaget är en "avknoppning" från Tribona som tyckte att den vägde för tungt i portföljen (jfr dock resonemanget ovan). Tribona hade 20 procent av dem i sin portfölj, jag har nu 7 procent.
- Styrelse och ledning har inget jätteinnehav direkt. Jag hade gärna sett större ägande där. Däremot kan man läsa lite mer om investerarna bakom bolaget i den här artikeln. Bland ägarna märks också t.ex. ICA-handlarna, Länsförsäkringar och JP Morgan vilket borde tyda på att det är ett sunt bolag.
Som ni kanske gissat tycker jag att det positiva överväger. Fastighetsbolag med 9 procents direktavkastning är min melodi för tillfället. Tillsammans med Northwest ska de ge ett gott kassaflöde in i portföljen. Den här är inte lika tillväxtorienterad men du har inga valutarisker att tala om. Nej, jag ser det som en riktig långsiktigt stabil högräntefond.
Vad tror du om det här? Är det här något för din portfölj? Normalt brukar jag fråga innan, men med den låga omsättningen ville jag faktiskt köpa först denna gång. Ok, lite som i vilda västern att skjuta först och fråga sen, men ja, man kan ju alltid ångra sig om man missat något väsentligt. I det här fallet tror jag dock det är marknaden som missat något väsentligt. Vad tror du?